Apartment Building Investments & Financing

Her er det grunnleggende, enkel, grei, vanlig engelsk, virkelige verden, Lowdown på å få bygård tilbudene finansieres.
Hva du trenger (FØR du bli enige om en kjøpesum og bestemmer seg for å signere en kontrakt).

1) Rent Roll
2) De siste 2 - 3 årene av eiendom driftsregnskap (P & L's)

Få disse 2 elementene før du investerer mye tid i avtalen. Beregn total "mulig" leie vs. faktiske leien å beregne ledigheten. . (Vanligvis 5% -10%) Anmeldelser Ta ut avskrivninger og rentekostnader fra P & L's og legge disse beløpene tilbake til netto driftsresultat for å få den ekte kontantstrøm på eiendommen (dette er hva en utlåner vil gjøre). Du bør se en utgiftsfaktor på et sted mellom 35% - 55% på de fleste egenskapene

Hvis du ikke kan få P &. L's før du signerer en kontrakt, gjør kjøpet betinget av å motta disse elementene innenfor en viss rimelig tidsramme og at kontrakten er betinget av en vurdering av økonomi og at de blir ansett som "akseptabelt" til deg. DU bestemme definisjonen av "akseptabelt"

Hvis du tenker på å lage et tilbud på en eiendom uten en faktiske leien roll eller økonomi -. Se om du kan få den "gjennomsnittlige" leie per enhet og antall enheter. Trekk fra 5% for ledig stilling og 40% for utgifter. Basere din opprinnelige bestemmelse av boligens verdi og financability på disse tallene. Fortsatt gjøre noen faktiske tilbudet betinget på gjennomgang og godkjenning av økonomi og betinget av finansiering godkjenning dersom det er mulig.

Market Rent vs. faktiske leien

Mange erfarne eiendomsforvaltere og investorer gjør feil i å få altfor begeistret eiendommer hvor leien er langt under markedet. Tanken er - "Hvis jeg skulle forvalte denne eiendommen, vet jeg at jeg kunne få den faktiske leien opp til markedsnivå innen x tid". Så du baserer dine projeksjoner av markedsleie, i stedet for faktiske leien. Stor tabbe!! Først av alt, hvis faktiske leien er godt under markedsleie - det er som regel en grunn - selv om det ikke er synlig ved første øyekast. For det andre, og viktigst, vil ingen utlåner basere finansieringen på "markedet" leie når det er en registrering av "selve" inntekt for en eiendom. Siden en utlåner er alltid kommer til å se på faktiske leien i underwriting en potensiell bygård lån - du kan like godt gjøre det også

MAKSIMAL finansiering på multi-familiens eiendommer

Dette vil typisk være. 80% lån til verdi (kjøp eller refinansiere) - forutsatt at låntaker (e) har god kreditt (vanligvis et minimum av 660 studiepoeng mid-score for 80%) og eiendommen har en gjeldsdekningsgraden ikke lavere enn 1,15 (inkludert eventuell selgeren hadde andre). Uavhengig av inntekt, vil de fleste långivere ikke godkjenne mer enn 90% CLTV (kombinert lån til verdi inkludert ny første boliglån og en mulig selgeren hadde andre). Så selv under de beste omstendigheter, uten den absolutt beste av kreditt og enorme kontantbeholdning og ekstremt kreativ finansiering - du trenger 10% CASH ned for å kjøpe de fleste boligblokker + avsluttende kostnader + vanligvis minst 6 måneder av reserver til å dekke Piti betalinger. Og dette er forutsatt at du har en eiendom med 93% + belegg og etterprøvbar kontantstrøm for de siste 2-3 årene. Ledige lokaler (eller eiendommer med høy ledighet eller under markedsleie), hotell /motell ombygginger og nybygg vil vanligvis krever mer penger foran og større reserver siden disse typer situasjoner anses høyere risiko til en utlåner.

Kommersiell finansiering koker ned til INNTEKT. Inntekter av eiendommen for å være nøyaktig. Jo mer kontrollerbar inntekt det er, og jo lengre historie som inntekt det er, jo lettere er det å finansiere. Og jo større prosentandel av kjøpesummen eller takstverdi du kan finansiere. Det er derfor nybygg eller "konverteringer" generelt krever mer penger fra låner. Fordi de har ingen løpende inntekter for å verifisere. Og selv de beste og mest erfarne låntakere vil måtte subsidiere inntekten til en eiendom langt utover sin konstruksjon ferdigstillelsesdato.

Hvis en låntaker ikke er erfarne i eiendomsforvaltning, vil han eller hun trenger for å sikre tjenester av en erfaren eiendomsforvaltning firmaet å få godkjent for et lån. En 5% forvaltningshonorar er vanligvis lagt inn på utgifter ved en utlåner writing avdeling for å beregne forventede administrasjonskostnader, SELV OM DU HAR TENKT Å forvalte eiendommen SELV. Så du kan like godt finne at kostnadene i tillegg. Tror ikke du vil kunne få en avtale gjort med pro-forma kontantstrømmer som ikke faktor i denne kostnaden.

Noen andre grunnleggende ting du trenger underveis for å få en " forhåndsgodkjenning "for finansiering ...

• Du må gi bilder av eiendommen. Bilder må ta interiør bilder av typiske bad og kjøkken, ikke bare utsiden av eiendom
• Personlig Regnskapet for alle partnere i prosjektet
• Salg kontrakt eller intensjonsavtale
• Byggtekniske tegninger og spesifikasjoner (hvis noen konstruksjon er involvert)
• Anleggskontrakt (hvis aktuelt)
• Hittil i år økonomi på eiendommen
• Markedsleie analyse
• Kopier av faktiske leieavtaler
• Pro-forma anslag (som tar hensyn til din NEW anslått finansiering)

For alt annet enn en eksisterende leilighetskompleks, med gjennomsnittlig eller bedre husleier og ledighet, som har en kontrollerbar 2-3 års inntekt rekord - forventer finansiering å være tøff. 70% -75% maksimum. Dette er grunnen til at konverteringsprosjekter eller nybygg er vanskeligere å finansiere. Du trenger bedre kreditt, mer penger, mer erfaring og en bedre ser forretningsplan og lån pakke for å få disse tilbudene gjort.

Vi håper dette kort oversikt over leiligheten og multi-familien finansiering har vært nyttig. Vårt mål er å hjelpe deg med å avgjøre for deg selv, når det er mulig, dersom en avtale er fornuftig, før du investerer for mye av din tid på det.
Som alltid, vi er tilgjengelig for å hjelpe deg så godt vi kan med å vurdere muligheter og sikre finansiering på dette området. Ikke nøl med å ta kontakt med Tony på (863) 298-8900 eller [email protected] å diskutere de opplysninger om mulige nye avtalen
.