Eiendom Investor Insight: Section 8 Housing - Utleiers Gold, eller Fools Gold for Real Estate Investors? Del I av Two

Section 8 Housing: Utleier &'; s Gold, eller Fool &'; s Gold for Real Estate Investors
Part One of Two

Er HUD § 8 programmet et nyttig verktøy - her er svarene om Section 8 fra en erfaren eiendomsmegler investor.

Denne artikkelen refererer ikke til § 8 utslipp som korporal Max Klinger så inderlig ønsket å oppnå for å få ut den amerikanske hæren under Korea Conflict I den populære 1970-tallet TV-programmet "M ** H."

For hensikten med denne artikkelen "§ 8," refererer til huset assistanse kupong program som er finansiert på føderalt nivå av US Department of Housing og Urban Development (HUD). Denne amerikanske regjeringen programmet ble opprettet for å gi en spesiell bolig kupong program for de som trenger økonomisk hjelp i å sikre kvalitet lav inntekt boliger assistanse. Mengden månedlig tilskudd en husholdning vil motta bestemmes av § 8 Housing Authority. Tilskuddet en husholdning er kvalifisert for er basert på flere faktorer, blant annet:.
Årlig inntekt
Familie størrelse
mengden av fradrag familien din kvalifiserer for og Selge Andre kriterier

Seksjonen 8 Housing Assistance tilskuddet er beregnet slik at en lav inntekt familien, leie en gjennomsnittlig enhet, vil betale 30% av søkerens justerte familiens inntekt mot husleie og verktøy. § 8 boliger bistand kan brukes av leietakere for boliger i eneboliger, hytter, tomannsboliger, leiligheter, eller bobil.

§ 8 søkeren familien har muligheten til å leie en over gjennomsnittet enheten (eller en større enhet) og betale differansen i leie. Mens § 8 programreglene tillater innleie av en større enhet, reglene omfatter en cap på 70% av en familie &'; s justert brutto inntekt. Derfor vil en leietaker del av leien og verktøy alltid være minimum 30% av husholdningens justert brutto inntekt. Housing Authority gjør månedlige boliger assistanse utbetalinger direkte til utleier på vegne av § 8 kvalifisert familien. Mengden av de lokale offentlige boliger myndigheter og" Housing Assistance Betaling &"; er forskjellen mellom leietaker &'; s del og publisere Fair Market Rent
familien forhandler direkte med utleier for å sikre leie overnattingssteder som best passer deres behov.. Den aktuelle eiendommen må oppfylle HUD boligkvalitet Standards og bestå en lokal Public Housing Authority inspeksjon før en kontrakt er utført mellom Housing Authority og utleier.

Påminnelse om viktige fordeler ved å investere i multifamily egenskaper:

• Multi egenskaper, i sin natur, har fordelen av lavere ledighet risiko, spesielt med den lokale offentlige boliger myndighet betale husleie. Risikoen er mye mindre med leiligheter enn med å eie og leie eneboliger (med unntak leie ut enkelt familie boliger, hytter, eller tomannsboliger ut § 8 leietakere, som er et alternativ i § 8 program). Multi egenskaper er et tryggere risiko enn næringseiendommer samt, fordi å finne en ny leietaker for en leilighet er lettere at det å finne en kommersiell leietaker å lease den nylig ledig 10000 SF et kontorbygg. Kommersielle egenskaper, for eksempel kontor eller detaljhandel bygninger, er spesielt sårbare for ytre økonomiske faktorer

• En annen fordel med multi fast eiendom er mindre konkurranse fra andre investorer som ikke er komfortabel å investere i større eiendommer, fordi de skjønner &'; t forstå hvordan du gjør det. Paradoksalt nok, eierne av multi egenskapene er vanligvis mer fleksible selgere, fordi de ikke er så emosjonell om eiendommen. Salget av de fleste multi egenskaper er en forretningsavgjørelse

• Investorer som holder på multieiendommer får en betydelig skatt ly gjennom avskrivninger mens leietakerne, inkludert § 8 leietakere og den lokale Housing Authority, effektivt gjøre boliglån betaling og bygge utleier &'; s egenkapital

• Eie multi egenskaper gir utleiere fordel for leietakerne, herunder § 8 leietakere, betaler bygningen &'; s driftsutgifter og boliglån betalinger, noe som resulterer i eieren å ha en fin egenkapital oppbygging over tid

• Disse egenskapene opprettholde solid økonomisk verdi, fordi de fleste eksisterende leilighetene kan kjøpes for mindre enn gjenanskaffelseskost eller kostnaden for å bygge ny

• Som de fleste eiendomsmegling, multi egenskaper nyte økonomisk innflytelse med langsiktig institusjons gjeld og muligheten for selger-finansiering eller delvis selger-finansiering

• Holder på multi egenskaper på lang sikt vil gi investor med en verdistigning gjennom en kombinasjon av høyere leier over tid, og det totale markedet verdsettelse av eiendommene
Så, er det gode grunner til å investere i multifamily egenskaper – men du må vite hva du gjør. Utnytte § 8 boliger programmet kan hjelpe deg med å holde eiendommene leies.

Hva er fordelene til utleier for å delta i § 8 Housing program?

Lokal Fair Market Utleie [lokalt bestemmes henhold HUD retningslinjer]
Lokal Fair Market Utleie er tilgjengelig på www.HUD.gov Nettsidene
Vanlig betaling for flertallet av husleien fra den lokale Public Housing
Authority (PHA)
Lokale PHA-er finansiert av US Federal Government - under HUD
Public Housing Authority sjekker fortsette selv under en leietaker utkastelse
prosessen
Mest § 8 leietakere vil unngå å gjøre noe som vil true
sin berettigelse for § 8 program, fordi leietakere som forårsaker store
skade på en enhet risikere å miste sin § 8 valgbarhet for alltid (en god
motivator for å behandle enheten godt)
lokale Public Housing Authority vil betale opp til 2 1/2 måneder leie ut til
dekke reparasjoner til en enhet urimelig skadet eller misbruk til eiendommen
av en § 8 leietaker. Den § 8 Leietaker kan miste sin § 8
privilegium for livet, hvis de urimelig skadet eller misbruk til leie
eiendommen. Denne nye regelen er en stor oppmuntring for dem å behandle
utleiere eiendommen med respekt og omsorg.
Kontrakter med den lokale Public Housing Authority vil forplikte leietakere for
minst ett helt år

Hva er ulempene til utleier for å delta i § 8 Housing program?

Kontrakter med den lokale Public Housing Authority vil forplikte utleiers i minst ett helt år
årlige inspeksjoner av hver enhet, eller SFD eiendom , av den lokale Public Housing Authority
Håndteringen av de byråkratiske regler og papirer av HUD og den lokale Public Housing Authority
Noen leietakere med lav inntekt kan ikke være like ansvarlig som de leietakere med høyere inntekt
Utleier still har å gjøre alle sine normale leietaker pre-screening, er at ikke gjort i det hele tatt av den lokale Public Housing Authority
Utleier må bruke standard HUD godkjent lease, ikke deres egen leiekontrakt

Ifølge HUD - Hvem er hjulpet av § 8 Housing Kuponger

familier med barn 61%
Eldre 16%
Disabled 15%
Other 8%