Eiendom Kjøpe Strategy: The Hybrid Equity Split

Her er en avansert teknikk vi lærer våre mentorer studenter til å bruke for å gjøre opp til en ekstra $ 25,000 eller mer på hver aksjesplitt de gjør. Det &'; s kalt en “ fonds split, &"; og jeg tror du &'; ll liker dette enkle, men svært lønnsom teknikk og vil ønske å legge den til din investering verktøykasse

Den beste måten å forstå konseptet er å gå gjennom et eksempel på en avtale jeg gjorde med den. eiere av en to-roms, to bad eiendom. Selgerne var motivert fordi mannen hadde blitt overført i sin jobb. Da jeg møtte dem, snakket vi gjennom å gjøre en åtte-års leieavtale opsjon på eiendommen. Høyre helt på slutten de steilet, og jeg trakk ut denne fonds split idé å blidgjøre avtalen akkurat nok til å lukke den

De vilkårene i leieavtalen alternativet var som følger:. En periode på åtte år med en månedlig leie for $ 913 og en kjøpesum på $ 102,000. Upfront alternativet hensyn vi betalte var $ 1

Nå, de fleste investorer ville strukturere sin egenkapital delt som følger:. De ville dele med selgeren på 50-50 basis noe de som investorer solgt eiendommen i over $ 102 000. For eksempel, hvis de solgte eiendommen på en to-års leie-til-egen basis for $ 120 000, ville de gi selgeren den første $ 102,000 og dele de resterende $ 18,000 profitt 50-50. Med andre ord, ville de gjøre $ 9000 fra videresalg pluss eventuelle kontantstrøm eiendommen generert i løpet av de to årene

Slik jeg strukturert vår fonds split ble som følger:. Vi gjorde åtte års leieavtale alternativ som beskrevet ovenfor, og ble enige om at vi ville også gjøre en aksjesplitt på noe vi videresolgt eiendommen for over $ 127,000. Med andre ord, den første $ 25.000 i fortjeneste ville være min alene, og vi vil gjøre aksjesplitt på et beløp over det.

Forresten, hvorfor har 50-50 til en selger når de vil ofte ha sine behov møtt og vil bli begeistret med vesentlig mindre? Jeg har avtalt at de ville få 12 prosent av beløpet vi videresolgt eiendommen i over $ 127 000!

Hvordan kom jeg få selgeren til å godta dette? Jeg bare spurte selgeren, “ Mrs. Selger, hvis det var en måte der du vil få ditt fulle $ 102,000 vi snakket om, og på toppen av at du ville få en del av fremtiden takknemlighet fra videresalg av eiendommen er det noe vi bør snakke om, eller sannsynligvis ikke? &Rdquo ; (Hvis du ikke har &'; t gjort det ennå, oppfordrer jeg deg til å lære noen enkle “ negative frasering &"; teknikker som vi lærer våre studenter

Når selgeren sier at hun er faktisk interessert i å snakke om det,. du bare går på å forklare, “ Vel, jeg don &'; t vet om vi kunne gjøre dette, men hva hvis vi setter en prosentandel som du ville fått fra videresalg av eiendommen Selvfølgelig, vi trenger å bygge i et minimum? basen overskudd på $ 25.000 for å gjøre dette verdt vår tid, men hva hvis vi sa at du &';? d få en del av noe vi solgte eiendommen for nedover veien i løpet av $ 127000 Det jeg mener er at du vil få alle de første $ 102 000, som &'; s helt din, og du vil også få, la &'; s. si, 10 prosent eller kanskje litt mer av et beløp vi solgte den i over $ 127 000 Er det noe vi bør snakke gjennom, eller sannsynligvis ikke &";?

Min selgeren sa ja til dette, etter forhandle sterkt å flytte andelen fra 10 prosent til 12 prosent. Legg merke til hun bare akseptert $ 25.000 basen profitt. Jeg deretter solgt eiendommen på en to-års leie-til-egen basis med $ 3000 refunderes alternativ penger, en leie på $ 1000 per måned, og en endelig pris på $ 120,000.

Min leietaker-kjøperen besluttet å ikke kjøpe . Når jeg sjekket verdien av leiligheten før videresalg den til en ny leietaker-kjøperen, var jeg begeistret for å oppdage at leiligheten hadde hoppet i verdi til $ 165,000. Så jeg videresolgt til mitt neste leietaker-kjøperen for $ 189 000 på en to-års leie-til-egen basis.

Bare husk å bygge i en base overskudd for deg selv på noen egenkapital split avtale du gjør. Selv om det &';. S bare $ 10.000 eller $ 15 000 før du splitte resten av pengene som er ren
resultat uten ekstra arbeid

Til syvende og egenkapital splitt og fondsobligasjoner split er både gode måter å få selgeren til « partner up &"; med deg. Når du forhandle slike avtaler, er den beste delen som får en lang sikt er enkelt. Tross alt, desto lengre sikt, jo mer penger du vil både gjøre og selger vant &'; t nødt til å gjøre noe av arbeidet

Sørg for at du don &';. T tilby en egenkapital split til å begynne med. Hvorfor gi bort en del av fortjenesten hvis du don &'; t må? Lagre dette nye verktøyet å bruke i de tilfeller der du har en plass, men trenger en siste søtningsmiddel i avtalen for å gjøre selgeren si ja. Som alltid, må du gjøre det “ motvillig &"; bruker forhandlingsspråkmønstre
.