Leieavtalen alternativet Eiendomsmegling investere Strategy

leieavtalen alternativet er den enkleste og enkleste av kjøp strategier jeg underviser. Plus, er det sannsynligvis den lavest risiko måte å komme i gang i eiendomsmegling investere. Bare med meg hvis du allerede har lest 'innføring' bak Lease alternativet i en av mine bøker eller kurs. Dette er viktig informasjon vel verdt å gjenta for å få deg å ta aksjon med denne kjøpe strategi nå.

The Lease Option Forenklet

Har du noen gang sett en leie-til -Egen butikken? Visste du at du kan gå inn i den butikken og kjøpe en splitter ny storskjerm? Alt du trenger å gjøre er å lage fine, enkle månedlige utbetalinger og, i noen få år, vil du eier at TV. Of course, i det lange løp vil du ende opp med å betale mellom to og tre ganger mer for at TV enn hvis du har betalt kontant foran.

Et annet godt eksempel er ett av alternativene når du får en ny bil leasing til egne. Du bare gjøre en liten ned betaling og deretter hver måned du gjøre en enkel leiebetaling. På slutten av leieperioden (vanligvis tre eller fem år), har du muligheten til å kjøpe den bilen for X dollar mer. Eller du kan bare levere tilbake nøklene og gå finne en annen bil, hvis du velger. Selvfølgelig, hvis du kjøper bilen på disse lease-til-hånd planer, vil du ende opp med å betale mye mer for det enn om du hadde kjøpt den for all cash up front.

Hvorfor folk betale mer for noe på en leie-til-egen basis? De betaler en premie for enkel finansiering som de er da i stand til å eie dette elementet. Hva folk flest don &'; t vet er at du kan gjøre akkurat det samme med eiendomsmegling! Bare ved å kontrollere en eiendom og endre vilkårene som du gjør den tilgjengelig for en ny kjøper, du umiddelbart øke verdien av denne eiendommen.

Med Lease Alternativ strategi, du kommer til å bruke den "leie -til-egen "konseptet, som har eksistert i mange år, på en ny måte-med eiendomsmegling. Du kommer til å være en matchmaker, matchende opp en motivert selger og en sulten leietaker-kjøperen. Og ved å hjelpe begge disse folk får det de vil ha, du kommer til å få betalt vakkert for innsatsen.

Husk, er din motivert selger noen som har en overbevisende grunn til å kvitte seg med hans eller hennes hus raskt. Leietaker-kjøperen er noen som desperat ønsker å eie sitt eget hjem, men for en eller annen grunn kan &'; t kvalifisere til å kjøpe et hjem i den tradisjonelle måten akkurat nå. Husk de tre tingene du trenger å kjøpe en bolig tradisjonelt en stor ned betaling, god kreditt, og tilstrekkelig månedlig inntekt. Vel, er leietaker-kjøperen noen som mangler i ett eller flere av disse viktige områdene. Leietaker-kjøpere finne at mens de kan &'; t kjøpe akkurat nå, nedover veien, etter at de rydde opp i sine kredittkort eller få en økning i lønn, vil de være i stand til å kvalifisere for et nytt lån og kjøpe på den tradisjonelle måten <. br>

La &'; s gå gjennom et hypotetisk eksempel på hva vi snakker om å gjøre ting enkelt å forstå

Sam Selger er en motivert selger.. Han ble overført tre måneder siden til en ny by. Jobben er en stor karriere flytte, med en økning i lønn og prestisje. Problemet for Sam Selger er at han hasn &'; t vært i stand til å selge huset sitt ennå. Han prøvde å legge den med en eiendomsmegler i tre måneder, og han bare couldn &'; t selge den. Nå står han overfor flytte på bare tre uker.

Hans alternativene er enten å kutte prisen på huset for et raskt salg, han er noe nølende til å gjøre, eller han kan leie den ut til han kan finne en kjøper. Men så måtte han enten forvalte eiendommen lang avstand
eller leie en eiendomsforvalter Hotell og betale ham eller henne til å forvalte eiendommen-typisk 8 prosent til 10 prosent av den månedlige leie- med ingen garanti for at han vant &'; t har en stilling i flere uker eller måneder om gangen

At &'; s. her du kommer inn som en kreativ investor, er du i stand til å bidra til å løse Sam Selger &'; s. problem . Du kommer inn og er enige om å leie ut Sam Selger &'; s hus i seks år for mengden av sine betalinger. Samtidig, samtykker du på en pris som du kan kjøpe huset når som helst du velger over det seksårsperiode. Dette kalles en “ lease alternativet &"; eller en “ lease kjøp &"; og det er den grunnlegg strategi min Eiendom Protege Program systemet og den første av de sju eiendomsmegling kjøp strategier som jeg underviser

Si at Sam Selger &'; s. betalinger på huset er $ 1300 per måned, som inkluderer prinsippet, renter, eiendomsskatten, og forsikring. Du vil dekke dette beløpet, slik at Sam Selger vil ikke ha noen kostnader forbundet med sin eiendom over den perioden du kontrollere den før du kjøper den. Som for prisen, for å vise deg hvordan du kan betale selgeren top dollar og fortsatt tjene penger for deg selv, har du avtalt å betale selgeren nær full markedsverdi for eiendommen. I dette tilfellet, selgeren var ber $ 190 000, og du forhandlet prisen ned til $ 180.000. Tross alt, du forteller selgeren, han vil betale ingen eiendomsmegling provisjon. Med Lease Option investere, kan du tilby selgeren en sunn pris og fortsatt gjøre en stor fortjeneste for deg selv. Som at eiendommen styrker, vil du fange fremtiden takknemlighet som en del av overskuddet i hver avtale. Hvis du er i et område med lavere verdsettelse, eller ingen forståelse, du bare forhandle hardere på pris.

Hva tar det i Upfront penger?

Vel, Hvis du er som de elevene vi jobber med over hele landet, vil du sannsynligvis være i stand til å låse opp eiendommen uten å gi selger noen upfront penger. Egentlig vil du gi selgeren $ 1 forhånd som “ juridisk betraktning &"; for å gjøre avtalen bindende

Men la &'; s. si i vårt hypotetisk eksempel selger vant &'; t gjøre avtale med mindre han får minst $ 2000 på forhånd. Vent litt, sier du. Du skjønner &'; t har $ 2000! Bare henge der fordi i et øyeblikk har du tenkt å lære hvor du skal finne disse pengene. Og her &'; s tips for deg-det vant &';! T være fra lommeboken eller vesken

La &'; s få tydelig på hva du og Sam Selger har avtalt. Du har blitt enige om å leie ut eiendommen for seks år for mengden av den månedlige utbetalinger på $ 1300. Du har også blitt enige om en pris på $ 180 000 som du kan kjøpe eiendommen på noe tidspunkt i løpet av de neste seks årene. I hovedsak har du forhandlet frem en leieavtale med opsjon på kjøp.

Som for $ 2000 av forhånd penger, du kommer til å fortelle din motivert selger, “ Sam Selger, vil jeg gi deg $ 2000 så snart jeg ta belegg av eiendommen eller finne noen å okkupere eiendommen . &"; Du &'; ll se på bare et øyeblikk på hvorfor det er viktig for deg å legge denne delen inn i avtalen fordi det vil være avgjørende i finansieringen av denne avtalen

The Best finansieringskilde for ditt Ingenting. -ned-tilbud

Her er hemmeligheten til å gjøre ingenting ned tilbud: Ingenting ned betyr ikke “ ingenting &"; til selger. Ingenting betyr ned ingen av pengene til selger. Skillet er kritisk. Din motivert selger kan få pengene up front-det nettopp vunnet &'; t være pengene dine! Den beste måten å finansiere alle pengene du trenger for å komme inn i avtalen er ved hjelp av en leietaker-kjøperen &'; s penger. I vår neste hypotetisk eksempel, leietaker-kjøpere er de "Byers '.

De Byers er et ungt par med to barn. De har god kreditt; men fordi deres nåværende inntekt isn &'; t høy nok, kan de &'; t kvalifisere for boliglån på et hus denne fine, men likevel. De Byers vet at når fru Byers går tilbake til jobb (hun har vært å bo hjemme med barn som vil både være på skolen heltid snart) deres inntekt vil være høy nok til å kvalifisere for et boliglån til å kjøpe et hus som dette. Du er i stand til å hjelpe Byers ved å la dem leie til eier huset. Den Byers vil leie ut eiendommen fra deg i to år med en opsjon på å kjøpe til en pris du har satt på forhånd.

Den nåværende markedsleien for et hus som dette i området er $ 1400. Men denne egenskapen er en leie-til-egen eiendom. En leie-til-egen eiendom kommandoer vanligvis en premie over den nåværende markedsleien på grunn av fordelen av enkel finansiering tilbyr en fremtidig kjøper. Dette betyr at Byers gjerne betale deg oven markedsleie. I dette tilfellet, de betaler deg $ 1500 i måneden i husleie.

Du er også enig med Byers på en pris som de kan kjøpe eiendommen på noe tidspunkt i løpet av de neste to årene. Fordi du vil at dette skal være en seier for Byers også, setter du pris på mindre enn huset vil være verdt i to år. Hvis huset setter pris på bare 5 prosent per år, deretter i ett år vil det være verdt $ 199,500. Etter to år, vil huset være verdt $ 209,475. (Vi forlater de penger for å lage effekter av compounding ut av ligningen for å holde konseptet enkelt.) Du kommer til å la Byers har en kjøpesum på bare $ 199,900. Merk: Vurdering i gjennomsnitt 6,58% i løpet av de siste 50 årene. Oppturer og nedturer jevner seg ut over tid.

På grunn av denne verdien du gir Byers, vil de betale deg tre prosent til fem prosent av verdien av eiendommen som en upfront betaling (teknisk kalles en “ alternativ betalings &";). I dette tilfellet, samler du $ 8000 fra Byers opp foran som sin opsjon betaling på eiendommen. Disse pengene blir kreditert mot kjøpesummen hvis de bestemmer seg for å kjøpe. Hvis de velger å ikke kjøpe huset, er den din til å holde for å gi dem muligheten til å låse inn sin opsjon til å kjøpe og binde opp eiendommen for to år. Det er refunderes.

Etter et år eller to, vil Byers kunne få et nytt lån fra sine boliglån utlåner og ta ut både du og motivert selger, Sam Selger. I hovedsak som &'; s hvordan systemet fungerer

Husk $ 2000 du skylder Sam Selger, motivert selger.? Hvor tror du at du kommer til å få det? At &'; s helt riktig! Du kommer til å ta $ 8000 kasserer &'; s sjekk du hente fra Byers, sette den, og gi $ 2000 av den til Sam selger. Hva skjer med de resterende $ 6000? Du får beholde den. Forresten, som et alternativ betalings disse pengene er nontaxable inntil det året leietaker-kjøpere enten trening eller avslutte sin opsjon til å kjøpe

Du tror kanskje at dette er en noe ned avtale, men det &'; s ikke. Det &'; s bedre enn det. Dette er en noe ned avtale med en ekstra $ 6000 som går i lommen. La &'; s legge opp fortjenesten. Hver måned du tjener $ 200 i cash flow. Over 24 måneder, legger til at opp til $ 4800. Du kjøper huset for $ 180 000, og Byers betaler du $ 199 900 for den. Så du gjøre en ekstra $ 19 900 fra spredningen i salg priser. All summeres, vil du tjene $ 24,700 fra dette Lease Option avtale.

Den største forskjellen mellom Lease Option Investering og tradisjonell Investering

Tenk deg at du skulle kjøpe en investeringseiendom den tradisjonelle måte. Du ville forhandle en pris med en selger, sette en stor del av pengene dine ned, og signere personlig på et banklån for balansen. Når du stengt på dette huset, vil du begynne å håpe. Du &'; d håper at du ville være i stand til å finne en leietaker. Du &'; d håper at du ville være i stand til å leie den ut for mer enn den månedlige betalingen. Du &'; d håper at du ikke ville &'; t har noen store reparasjoner for å ta vare på. Du &'; d håper på mange ting. Og så ville du vente og se hvordan du ville gjøre over tid.

Den største forskjellen mellom Lease Alternativ og tradisjonell eiendomsmegling investere er at du vet hva du skal gjøre før
du gå videre med avtalen
Hva vi mener er:. Med Lease Option investere du aldri ta en endelig forpliktelse til en avtale med en selger før du har forhåndssolgt huset til leietaker-kjøperen. Denne måten du ikke &'; t trenger å bekymre deg om hvordan du skal gjøre disse $ 1300 en måned betalinger til Sam Selger. Du vet hvordan du &'; ll gjør det fordi du &'; ll har allerede samlet inn penger i hånden for første måneden &'; s. Leie av $ 1500 og et alternativ betaling av $ 8000 fra leietaker-kjøpere, den Byers

Hvordan kan du gjøre dette? Du vil bruke en spesiell “ lagt &"; klausul som sier at avtalen med motivert selger er sub og ikke, lagt for deg å finne en kvalifisert person bosatt å okkupere eiendommen. Med andre ord, er avtalen forutsetter at du finne en kvalifisert leietaker-kjøperen. Hvis du don &'; t finne leietaker-kjøperen, så du don &'; t gå videre med avtalen

Hva gjør du når du setter opp en Lease Option avtale er å ha begge halvdeler av transaksjonen komplett før du noensinne. fullt forplikte seg til avtalen. Du finner din motivert selger og låse opp eiendommen. Så du raskt gå ut og finne leietaker-kjøperen. . Da og bare da, har du fullt forplikte seg til å flytte fremover med avtale

Her &'; s den nøyaktige ordlyden i klausulen vi bruker i vår lease-opsjonsavtale med selgere som gjør dette mulig. punkt 9: Kvalifisert Resident:. Fordi å ha en kvalifisert bosatt å okkupere eiendommen er av den største betydning for alle parter, er denne avtalen underlagt Kjøper godkjenne en kvalifisert bosatt å okkupere eiendommen

Det synes åpenbart å investere på denne måten, men tradisjonelle investorer don &'; t. De gjør sitt beste due diligence og deretter håpe. Lease alternativet investorer don &'; t la det opp til tilfeldighetene. De vet at du bare kan være sikker på en avtale når du allerede har funnet slutt kjøper til eiendommen som har gitt deg penger i hånden for å holde eiendommen.

OBS! Når du bruker en så kraftig “ lagt &"; klausul, må du være respekt for selgeren. Du må la dem vite med en gang hvis du har noen problemer med å finne leietaker-kjøpere - innen to til tre uker. Under ingen omstendigheter vil du noen gang ønsker å binde opp en selger &'; s eiendom i flere måneder, og så fortelle dem at du ikke finner din leietaker-kjøperen. Det ville være både urettferdig og galt.

Hvordan å omgå utleier Trap

Med mindre du har en måte å komme seg ut av stresset av dag-til-dag forvaltning av en eiendom, er du fortsatt kommer til å kjøre inn utleier Trap. Her er hvordan du trygt kan omgå utleier Trap og unngå problemer med leietakere og toaletter. Når du snakker med motivert selger, vil du si til ham: “ Sam Selger, for å gjøre dette til en virkelig seier for deg, ville du at jeg skal ta vare på den dag-til-dag vedlikehold på eiendommen? Hvorfor don &'; t jeg ta vare på den første $ 200 av vedlikehold i noen måned? Det burde ta seg av 98 prosent av problemene. Ville det fungere for deg &"; Selvfølgelig vil selgeren være begeistret for at du skal ta over den dag-til-dag vedlikehold på eiendommen

«. Men vent litt, &"; du sier, “ hvordan det får deg ut av utleier Trap &"; Neste, du går møte med leietaker-kjøperen. Du forteller leietaker-kjøperen, “ Mr. Kjøper du &'; re kommer inn i denne egenskapen som om du er den fremtidige eieren. Og vi forventer at du ville behandle stedet som om du eide den. Selvfølgelig betyr dette at du kommer til å være ansvarlig for vedlikehold på eiendommen. Men slik at det &'; er en vinn for deg og slik at du vet at du vant &'; t har noen store reparasjoner som du er ansvarlig for, la &'; s sette en grense på den. La &'; s ser, hvorfor don &'; t du tar vare på den første $ 200 i noen måned og noe over at jeg &'; ll se at det blir tatt vare på, okay &";

Hvis en reparasjon er nødvendig og det koster over $ 200, som er ansvarlig for beløpet over $ 200? At &'; s høyre, er selgeren ansvarlig. Hvis en reparasjon er nødvendig som er mindre enn $ 200, som er ansvarlig for det? At &'; s rett, betaler leietaker-kjøperen for det. Hva har du igjen ansvarlig for? Vel, kanskje du må koordinere noen telefonsamtaler, men leietaker-kjøperen vil være den som venter hjemme for rørlegger til å komme gi dem et bud. Du kommer til å sitte i midten, å tjene penger uten 90 prosent av problemene med tradisjonell utleie eiendomsmegling.

Selvfølgelig, du har andre oppgaver. Hver måned må du samle en sjekk, sette en sjekk, og skrive en sjekk. Det fine med systemet er at når du har satt opp en eiendom på riktig måte, og du samler en del av pengene på forhånd, for det meste du har en hands-off gjenværende strøm av inntekter som strømmer til deg hver måned. Så på slutten av en periode, får du en stor lønning når leietaker-kjøperen får sitt eget lån på eiendommen, innløse både du og motivert selger ut av avtalen
.