1031 utvekslinger, en skatte-utsatt Eiendom Strategy

Av David N. Chazin I forbindelse med Sagemark Consulting, en divisjon av Lincoln Financial Advisors, en registrert investeringsrådgiver. Mr. Chazin er en regelmessig bidragsyter til PlannerConnect

Denne artikkelen er for pedagogiske formål. 1031 børser har restriksjoner og begrensninger.

Når den tid kommer til å selge eiendom, noen eiere av høyt verdsatt fast eiendom kan være stirrer på en betydelig kapital-gevinster skatteregning. En del av skatte-koden kan hjelpe deg med å konvertere satt eiendom til en inntektsstrøm – mens utsette opp til 100% av hovedstadens-gevinster skatt som ellers ville være grunn ved salg.

Denne transaksjonen, kjent som en “ 1031 utveksling, &"; er oppkalt etter en seksjon i Internal Revenue Code som autoriserer denne utvekslingen. Med en 1031-utveksling, kan du kvitte deg med en investering i eiendom uten å betale en umiddelbar kapital-gevinstskatt (eller utløser en avskrivninger gjenfangst skatt) om hele inntektene blir brukt til å kjøpe full eller delvis interesser “ som like &"; egenskaper som er definert av skattemyndighetene kode.

De nåværende kapital-gevinster skatt besparelser kan være betydelige. I tillegg til den statlig pålagte kapitalkrav-gevinster skatt på 15%, kan noen gevinst ved salg av en eiendom ellers være underlagt statlig inntektsskatt. Det betyr at det totale skatteregningen kunne løpe så mye som 20% eller høyere.

I tillegg til skatt utsettelse, kan 1031 utvekslinger gi eiendomsbesittere med en mulighet til å bidra til å forbedre deres livsstil – for eksempel ved å utveksle et sterkt ledelses intensiv egenskap for en eller flere egenskaper som er mindre krevende å administrere. Disse transaksjonene kan være gunstig for eiendomsbesittere med verdsatte egenskaper som utgjør 5% til 50% av sin formue.

Redusert stress og et høyere nivå av potensielle inntekter

Det høres enkelt nok, men med skatte-koden, er det alltid en hindring. I dette tilfellet har skattemyndighetene satt ut en lang, strenge sett med retningslinjer som definerer kvalifiserte transaksjoner. Men rektor problemet er at inntektene fra salg av en eiendom skal reinvesteres i en “ som like &"; erstatning eiendommen innen en viss tid for å unngå å ta det skatte hit. Disse egenskapene don &'; t å representere en en-til-en swap.

Investorer kan bruke salg fra en eiendom å kjøpe leietaker i felles, eller TIC, interesser i en rekke forskjellige egenskaper, åpne opp en mulighet for strategisk planlegging. For eksempel, til investorer som foretrekker å ta en mindre aktiv rolle i eiendomsforvaltningen kan handle en høy vedlikehold portefølje av utleieboliger for hands-off interesser i andre kommersielle virksomhet.

Gjennom det &'; er kjent som en TIC transaksjon, kan du reinvestere utbyttet av disse børsene inn i en ikke-ledelse, fractional interesse i en større næringseiendommer. Du får en andel i leieinntekter uten å påta seg noe ansvar for dagen-dag forvaltning av eiendommen.

Dette alternativet er spesielt attraktivt for investorer som ønsker å øke inntektspotensialet. 1031 utveksling kan ende opp med å generere et høyere inntektsnivå for eiendommen eier enn de hadde tjent på forrige eiendommen. Enda viktigere, kan du være i stand til å ha en mer diversifisert eiendomsportefølje enn du kanskje har hatt til å begynne med.

For eksempel vurdere tilfelle av en eiendomsmegler eier som har planer om å reinvestere inntektene fra en $ 5 millioner eiendommen til en $ 3 millioner eiendom. Eieren har også planer om å fordele de resterende $ 2 millioner i utbytte fra børsen tvers av en rekke TIC investeringer. Med utveksling av en enkelt $ 2-kroner eiendommer, eieren kan investere i så mange som åtte forskjellige TIC egenskaper, forutsatt en standard $ 250000-minimum investering i hvert TIC transaksjon.

Putting " Estate &'; i Estate Planning

TIC børser kan ha muligheten til å være tilpasset for å passe inn i en eiendomsstrategi. For eksempel kan du være i stand til å øke kontantstrømmen ved å utveksle et stykke rå land og investere i en eller flere inntektsbringende eiendommer. Eller du kan muligens redusere betalbar skatt i balansen ved å utveksle et fullt avskrevet eiendom og bruke de gevinster å kjøpe mer belånt eiendom, og dermed øke avskrivningskostnadene.

TIC børser kan være en særlig viktig del av en eiendom plan hvor hoved eiendelen er et enkelt stykke eiendom – for eksempel en familie gård at fremtidige generasjoner don &'; å t vil vedlikeholde. Eieren kan utveksle at land og deretter divvy at pengene opp i flere mindre eiendommer. Etter eieren &'; s død, vil hver arving arve sin egen del av eiendommen som de kan håndtere som de ønsker. Og med dødsfallet til eieren, arvingene motta en engangs step-up i kost, sletter dermed utsatt skatt.

Som med alle verdifull ressurs, administrerende utveksling av eiendomsskatt effektivt er en kompleks oppgave. Men med en 1031 utveksling kan du være i stand til å spre dine beholdninger uten strøm salgsgevinster skatt.

David N. Chazin er en del av et nettverk av kvalifiserte finansielle planleggere tilknyttet PlannerConnect. Du kan nå ham på [email protected], eller for å få kontakt med en finansiell planlegger i ditt område kan du ringe (800) 318-7848, eller besøke en www.PlannerConnect.com.

1031 Exchange er tilgjengelig for kun akkrediterte investorer. ($ 200 000 årlig inntekt og $ 1,000,000 nettoformue). En 1031 utveksling kan være underlagt spesielle risikoer inkludert illikviditet. 1031 en potensiell investor bør konsultere med sin egen juridiske, skatt, regnskap og finansiell rådgiver før du investerer som skattefordeler kan gå tapt hvis ikke utført innenfor etablerte tidsbegrensninger. En 1031 utveksling potensiell investor bør nøye vurdere kostnader, kostnader og risiko for en 1031-utveksling og om det er hensiktsmessig for dem basert på deres økonomiske situasjon, mål og tidspress.

Enhver diskusjon vedrørende skatter i denne kommunikasjonen (inkludert vedlegg) kan være en del av en kampanje eller markedsføringsinnsats. Som fastsatt i statlige reguleringer, råd (hvis noen) relatert til føderale skatter som finnes i denne kommunikasjon (inkludert vedlegg) er ikke ment eller skrevet for å brukes, og kan ikke brukes, i den hensikt å unngå straffer under Internal Revenue Code. Enkeltpersoner bør søke råd basert på sine egne spesielle omstendigheter fra en uavhengig skatterådgiver.

David N. Chazin, er en registrert representant for Lincoln Financial Advisors, en megler /forhandler, og tilbyr investeringsrådgivning gjennom Sagemark Consulting, en divisjon av Lincoln Financial Advisors Corp., et registrert investeringsrådgiver, 3000 konsern Parkway, Suite 400, San Ramon, CA 94583, (925) 275-0300. Forsikring tilbys gjennom Lincoln agenter og andre fine selskaper. Denne informasjonen skal ikke tolkes som juridisk eller skattemessig rådgivning. Det kan være lurt å ta kontakt med en skatterådgiver vedrørende denne informasjon som gjelder din personlige omstendigheter.
.