Kjør tallene før du kjøper en investering Property

Folk snakker om å kjøre tallene før du kjøper en investering i eiendom, men hva er tallene og hvordan får du nøyaktige tall? Kjører feil tall kan utgjøre forskjellen på å gjøre $ 500 eller miste $ 1000 per måned. I denne artikkelen vil vi gå gjennom kostnadene og faktorer å vurdere å gjøre investeringer vellykket.

LEIEINNTEKTER

Leieinntektene er ikke så rett frem som det virker. Noen ganger eiendommene er under-leid, og noen ganger egenskaper er over-leid, så sørg for å finne ut markedsleie når du tenker på en eiendom. Da vi kjøpte vår første fourplex, så vi på sammenlignbare leieavtaler og realisert våre leier var for høy, så i stedet for å anta at vi vil fortsette å motta $ 3600 av leieinntekter, måtte vi være realistiske og antar at det var mer som $ 3200.

boliglån interesse

En stor kostnaden er boliglån interesse. Du bør definitivt sortere ut detaljene dine lån alternativer og få et inntrykk av dagens priser før du kjører tallene. Det kan ringe eller bryte en avtale. Hvis du får en duplex eller et hus, lån er generelt lik andre hjem lån programmer. Triplexes og fourplexes tendens til å ha høyere priser, og kommersielle er et helt annet ballgame. En ting å vurdere, er å sette mer ned fordi jo mer du legger ned, jo mindre lånet ditt bli, noe som betyr mindre månedlige renter å betale. En annen vurdering er den type lån. Vi pleier å anbefale for folk å få en fast rente boliglån i disse dager fordi de nåværende ARM (justerbar hastighet boliglån) priser er ikke så mye lavere enn fastrente.

I utgangspunktet bare få utdannet om lån alternativer og kjøre tall med dem. Oh, og også, ikke bare ta råd fra en boliglån person. Den beste måten å få utdannet er å snakke med en rekke boliglån meglere og banker for å finne den beste løsningen; ikke alle lån steder har de samme programmene.

SKATTER

Folk bruker ofte skatter fra året da de kjøpte eiendommen, forutsatt at de skatter vil forbli den samme. Skatter forandres hvert år. Skatter kan gå opp drastisk etter et kjøp. For eksempel, en eier okkupert eiendom har vanligvis skattelettelser, så med mindre du har tenkt til eier opptar for dine skatter vil gå opp.

Dessuten kan det fylket avgrensnings at din skatt er basert på å gå opp etter kjøpet. For eksempel, hvis du kjøper en eiendom for 100 000, men skatteavgrensings fjor var for 50000, ikke stole på det resterende på 50.000. Faktisk har jeg sett tilfeller der et år etter at en eiendom ble kjøpt skatten assessor økt avgrensningsbrønnen verdien til kjøpesummen. Den sikreste metoden er å se på skattesats og kjøpesummen for å avgjøre din fremtidige skatter.

ledige stillinger COST

For noen grunn folk har en tendens til å glemme å ta hensyn til ledighet. Selv når du ønsker å investere i en ønskelig leie området, er det best å alltid ta hensyn til minst en 8-10% ledighet. Gjør noen undersøkelser, se på markedet og finne statistikk på gjennomsnittlig ledighet.

leietaker OMSETNING COST

Vi har selv funnet den største overraskelsen for å være på bekostning av leietaker omsetning. Dette inkluderer reklame for en ny leietaker, renhold, males, erstatte teppet, etc. Hvis du forventer å ha høy leietaker omsetning, som ved siden av et universitetsområde, forventer at dette skal være en betydelig kostnad.

FORSIKRING COST

Forsikring på investeringseiendommer er vanligvis høyere enn eieren okkupert, enkelt familie egenskaper. Så får en forsikring sitat på eiendommen i stedet for å basere din forventet forsikrings ut av forsikringen regningen for huset ditt. Du bør også kjøpe ansvarsforsikring som kan være dyrt.

vedlikeholdskostnader

Dette er uten tvil det vanskeligste nummer for å anslå. Det kommer an på eiendommen, enten du løse noen av problemene selv eller leie hjelp utenfra, og tilfeldig flaks. Så vi kan ikke gi deg en hard og rask tall, men vi kan se nærmere på ulike faktorer å ta hensyn til.

** Eiendomstype - Når du vurdere ulike egenskaper må du huske å ta hensyn til type eiendom. Hvis det er murstein du slipper å male eller bekymre seg for tre rot. Decks trenger konstant vedlikehold. En eiendom med tre eller betonggulv vil være lettere å rengjøre og trenger ikke å byttes ut når en leietaker flytter ut. Bare tenk på de aspekter av eiendommen og deres vedlikeholdskostnader.

** Størrelse på eiendom - En mindre eiendommen er lettere å vedlikeholde enn en større eiendom. For eksempel si at det er to eiendommer til salgs for 200.000, og hver har en kombinert leie av 2000. En eiendom med 2 enheter og totalt 1000 kvadratfot vil være billigere å vedlikeholde enn en eiendom med 6 enheter og 3000 kvadratfot. Jo større eiendom vil være dyrere å vedlikeholde når du skal bytte den større tak, maling av innvendige vegger, etc. Også flere enheter bety mer penger brukt på annonsering, make-readies, og flere apparater for å reparere.

** Eiendom Beliggenhet - Tenk på din nærhet til eiendommen. Hvis du kjøper en eiendom 30 miles unna, i løpet av et år kan du bruke en anstendig mengde gass pengene kjøring frem og tilbake.

** Din personlige ledelsesstil - Hvor ofte vil du vedlikeholdsarbeid selv kontra å ansette hjelp? For eksempel når en enhet må maleri vil du male rommene eller leie en maler? Ansette fagfolk er definitivt dyrere, men du må være realistisk om hvor mye du vil personlig gjøre, spesielt hvis du er ute på en rekke enheter.

verktøyet kostnader

Vær sikker på å sjekke hva leietakerne betaler for og hva eieren betaler for. Dette inkluderer alle verktøy og plen vedlikehold. I tillegg kan det være eieren utgifter som parkeringsplassen lys og trash bin service.

Eiendomsforvaltning KOSTNADER

Hvis du skal leie en eiendom forvaltningsselskap, definitivt få sine priser. Vi personlig velger egenskaper som vi kan styre oss selv.

summere TALL

Vi skrev en investering i eiendom kalkulatoren som ligger her Investment eiendomsmegling kalkulator. Når du legger alle tallene opp, du ofte finne eiendommen har 0 kontantstrøm eller til og med negativ kontantstrøm. Dette betyr ikke nødvendigvis at du ikke bør kjøpe eiendommen. Det er positive skattefordeler til utleieboliger og avhengig av din situasjon, en eiendom med teknisk 0 kontantstrøm kan fortsatt legge mer penger i lomma på grunn av skattefordeler. Også, hvis du tror egenskapen kommer til å sette pris på i fremtiden, en null eller negativ kontantstrøm eiendommen kan fortsatt være attraktivt.

Poenget her er at hvis du kjøper en eiendom med null eller negativ kontantstrøm, er det best å vite på forhånd i stedet for etter at eiendommen har blitt kjøpt
.