Leasing Retail Space - Foreclosures og Lease Cancellations

I tilfelle foreclosure

Foreclosure av et boliglån vanligvis slukker alle krav til eiendommen. Med andre ord, hvis du har forhandlet frem en leieavtale og startet en bedrift, er din rett til å bruke butikklokaler avsluttes av foreclosure med mindre det er særskilt avtale.
Will Lender Avbryt?

I mange tilfeller , har långiver en definert tidsperiode for å avvise leieavtaler eller de antas å være intakt. Videre långivere ofte ønsker å beholde leieavtaler og leietakere for å gjøre eiendommen mer salgbar. Men hvis leieprisen for en leieavtale er godt under markedsleie, og leietaker er helt klart vellykket, utlåner vil trolig si opp leieavtalen og krever leietaker å forhandle frem en ny leieavtale på markedsleie.
Forhandle fra en posisjon av Svakhet

leietakere forhandlingsposisjon er mye svakere enn den var da han først forhandlet leieavtalen. Leieren har en vellykket virksomhet på dette stedet. Endre plasseringen av virksomheten kan skade eller ødelegge virksomheten. Leietakers evne til å prute og forhandle leievilkår er en svak.
Nondisturbance Clause

Leietakere kan unngå dette dilemmaet ved å skaffe seg en avtale om at leieavtalen ikke vil bli avsluttet ved foreclosure. Dette kalles en nondisturbance klausul. Utleiere er motvillige til å gi denne konsesjonen på grunn av begrensning det pålegger utleier når skaffe finansiering.
Vedlikehold Standards

Definisjonen av vedlikeholdsstandard er ofte vage. En typisk klausul kan lese at "utleier vil opprettholde eiendommen på en måte i samsvar med lokal praksis og en forsvarlig eier".
Personlige garantier

utleiere elsker personlige garantier siden de stort sett begrenser leietakers evne til å forlate operasjoner på butikklokaler. Personlige garantier bør unngås av leietakere når det er mulig. Det er rimelig at leietaker tilbakebetale uamortiserte del av eventuelle leietaker forbedringer og leasing kommisjoner dersom leieavtalen sies opp tidlig. Videre er det rimelig for en leietaker å garantere en minimal grad av ytelse på en bygning bygget til spesifikasjonene.
Ulike regler for Second Generation Space?

Men for andre generasjon leie plass, er det rimelig å kreve at leietaker ikke være personlig eller selskapsmessig ansvarlig utover betale uamortiserte del av leietaker forbedringer og leasing provisjoner. Selv om dette er rimelige, kan det ikke være mulig. Styrken i det lokale leiemarkedet og lokal praksis vil diktere om utleiere kan trekke ut personlige garantier fra leietakere.
Kjøpsopsjon

For enkelt leietaker detaljhandel bygninger, leietakere ønsker ofte en rett til å kjøpe bygningen til en forhåndsavtalt pris. Utleiere foretrekker å unngå dette. Et kompromiss er å gi leietaker en førsteretten.
Fremleie Issues

utleiere vil leietaker å foreta utleie betalinger i hele leieperioden, men ønsker ikke leietaker å tjene på fremleie av butikklokaler . I noen tilfeller har leietaker rett til å fremleie plassen lagt utleiers godkjenning. Det er ofte en klausul som utleiers godkjenning ikke skal nektes urimelig. Det er også ofte en klausul som begrenser hvilke typer virksomheter som kan fremleie fra leietaker. Fremleie betalinger i overkant av betalinger på primær leieavtalen kan være et intenst forhandlet element.
Minimum Åpningstider

Noen butikksentre krever faste åpningstider for hver leietaker. Konseptet er stor. Hvis en shopper besøker kjøpesenteret, de kjenner hverandre butikken vil være åpen fra 9 am til 21:00 (eller hva de åpningstider). Men antar du forvente å få 90% av din bedrift 24:00-17:00 I noen tilfeller, de minimale åpningstider er nonnegotiable. Du må kanskje vurdere det overskytende åpningstider del av belegg kostnad.
Dedicated parkering

Egen parkering er en annen sak der interesser nesten alltid divergere. Leietakere elsker å ha parkering dedikert til sine kunder og utleiere hater å ha parkering dedikert til noen butikk. Peak trafikk for en butikk kan oppstå i løpet av kort tid. Imidlertid er de parkeringsplasser typisk bestemt 24 timer per dag. Et kompromiss er den rette til å sette bærbare tegn foran parkeringsplasser flere timer per dag i samsvar med leietakers rushtiden av virksomheten.
Utvidelsesmuligheter og førsteretten

Ekspansjons rettigheter og første rettigheter avslag er mindre typisk for detaljhandel enn for kontor. Imidlertid forutsetter at du åpner en liten restaurant i en svært ledig kjøpesenter. Du er i utgangspunktet tar 1000 kvadratfot med plass, men håper å kunne utvide restauranten til fem eller 10.000 kvadratfot med plass. Å ha rett til å ta ekstra plass til en på forhånd avtalt leiepris og til å kreve ekstra plass gjennom en førsteretten kan være uvurderlig. Når restauranten er vellykket, vil forhandle leiepriser på et gunstig nivå være vanskelig.
Eksempel

For eksempel anta at restauranten har vært i drift med hell for to år, og du forventer å utvide restauranten i løpet av neste 12 måneder. Dessverre, forteller utleier du han bare leid mellomrom på hver side av deg. En førsteretten for ekstra plass kan tillate deg å unngå dette problemet. Vurder om leiepris for førsteretten er satsen avtalt mellom utleier og ny leietaker eller en forhåndsbestemt rente
Market Research and Consulting delingen av O &';. Connor & Associates gir nødvendig informasjon for å gjøre vedtak til kommersielle eiendomsmeglere. Viktige og Leie data, eierskap og styringsinformasjon blir rutinemessig samlet til fire store land bruker – multifamily, kontor, detaljhandel og industri. Besøk Oconnordata for tidsriktig informasjon om Dallas leiligheter, Forth Worth Apartments, Austin leiligheter, San Antonio leiligheter og Houston Apartments. Denne informasjonen kan investorene å sammenligne konkurransedyktige egenskaper, forenkle beslutninger og spor marked og submarket ytelse. I tillegg dataene er nyttig for meglere som for eksempel kontinuerlig overvåke Houston butikklokaler leasing, Houston kontorlokaler leasing, Dallas butikklokaler leasing, Worth Commercial Property Dallas industriell leasing, Houston industriell plass leasing, Houston leiligheter, Dallas leiligheter, Fort Worth leiligheter, Worth Industrial data Austin leiligheter, og San Antonio apartments.

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Commercial_Property.cfm

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Industrial_Data.cfm
.