Eiendomsinvesteringsstrategier: Lease Options

Hvis du stuper videre med din karriere i eiendomsinvesteringsbransjen, har du kanskje allerede oppdaget problemer med å skaffe finansiering er nødvendig for å finansiere ditt første boligkjøp, særlig gjennom de mer konvensjonelle kanaler . Ja det er sant finanskrisen vi opplever i dag kan ha ført til noen strammere utlåner praksis, men samtidig har det også åpnet veien for den kreative investor til å kontrollere en eiendom uten å bruke noen av dine egne penger. La oss se nærmere på dette litt mer.

Den innstramming av kredittmarkedene har redusert antall kjøpere som vil kvalifisere til å kjøpe et hjem, samtidig har foreclosure nedfall også igjen et stort antall tidligere huseiere lurer på hvor de vil neste bor. Sluttresultatet av denne finansielle tsunamien er en betydelig mengde mennesker på jakt etter et sted å bo.

Ser du en mulighet der du kan være til hjelp? Ditt formål som en real estate investor er å se løsninger der andre ser hindringer. Det jeg ser er en rekke huseiere med uønsket eiendom og et stort antall potensielle kjøpere på jakt etter et sted å bo, hmmmm.

Men hvordan kan vi sette de to sidene sammen om selgeren er i noen form for personlig /økonomisk nød, kan kjøperen ikke kvalifisere for et boliglån, og pokker, jeg vet allerede jeg ikke har noen penger nå hva?

Dette, min venn, er hvor du tjener store penger og bruke litt av det medfødte investor kreativitet! La oss trekke ut våre Lease Option verktøysett og utforske i detalj hvordan vi kan være til hjelp og skape en vinn /vinn /vinn eiendomsmegling transaksjonen.

Så la oss sette opp et scenario og se hvordan dette kan fungere: du får et anrop fra et hus som har sett en av dine "vi kjøper hus" skilt, la oss kalle ham Bob. Han flyttet til en annen stat på grunn av en jobb transfer.His huset ble oppført i 4 måneder, og det gjorde ikke selge. Nå Bob trenger å forlate og han trenger en løsning ganske raskt - han har gitt opp på hans agent selge huset, og han ønsker ikke å bære 2 boliglån.

Lease Option er en avtale som gjør at du som investor, for å ta kontroll over eiendommen uten faktisk å kjøpe eiendommen. I hovedsak vil du ha en avtale på plass med Bob for en avtalt alternativ betaling, månedlig leiebeløpet, og en kjøpspris på slutten av leieavtalen. Alle disse tallene vil variere avhengig av hva selgeren må dekke kostnadene for eiendommen, og fra din potensielle, hva det lokale markedet vil støtte. Din up-front alternativ betaling som du betaler til Bob for retten til å utøve din opsjon på å kjøpe eiendommen vil bli trukket ut av slutten kjøpesummen, og hvis det er mulig, vil noen prosent av den månedlige leie bli kreditert mot kjøpesummen prinsippet . Som du kan se, vil disse tallene kreve noen forhandlinger. Leieavtalen opsjonsavtalen du signerer med Bob vil være alt fra 2-5 år, og naturligvis, ville du foretrekker alternativet betaling, husleie, og kjøpesummen skal være så lav som mulig, men likevel være fornuftig for Bob selger.

Men du vil ikke være bor der - og du har avslørt dette til din selger! Nå la oss gå å finne noen som ønsker å leve i Bob hus ...

Leietaker /kjøper: Mary kontaktet deg ut av en av dine postkort. Hun er faktisk interessert i å kjøpe et hjem og ønsker mer informasjon om kreditt reparere programmet. Hun er for tiden leier en leilighet nær hennes arbeidssted for de siste 3 årene. Mens hun har satt noen penger vekk i håp om å kjøpe et hjem, hennes Fico poengsum fortsatt gjenspeiler en splurge av kredittkort gjeld plaget opp for noen år tilbake. De fattige Fico score og de skjerpede utlånspolitikk har hindret Mary fra å kvalifisere for et boliglån i dag.

Du møter med Mary og gå over de mange fordelene av Lease Option og også få henne i kontakt med boliglån megler for å komme i gang med kreditt reparere programmet. Vilkårene i avtalen i leieavtalen alternativet med Mary vil være høyere enn de ordene du har satt med Bob, selgeren. Jeg pleier å gjøre det Option betaling 3-5% av slutt kjøpesum og kan ikke refunderes. Jeg vet ikke kreditere noen del av den månedlige husleien fordi leietaker kjøperen kan da kreve en rettferdig interesse i eiendommen. Så langt som til slutt prisen går, jeg sjekke leietakers kvalifisering potensial (prognostisert virkningen av vellykket kreditt reparasjon) med min boliglån megler og gjeldende markedspris for eiendommen. Alle tre av disse variablene, muligheten betaling, månedlig leie, og kjøpesummen er forhandlet til et punkt som er fornuftig med kjøperen hvorfor ville du ønsker å sette noen inn i en eiendom som de ikke har råd til?

På den annen side, hvis kjøperen velger å ikke utøve opsjonen til å kjøpe på slutten av leieavtalen, har du rett til å beholde sin ikke-refunderbart alternativ betaling og deretter finne deg en annen leietaker kjøperen. Du kan fortsette denne prosessen til en av leietaker kjøpers velger å utøve sin opsjon til å kjøpe eiendommen.

Dette er et scenario som fungerer for alle involverte: Bob selgeren har noen andre betale ned prinsippet om hans boliglån (og kanskje nok til å sette litt i lommen) mens de får skattefordeler av hjemme eierskap; kjøperen forbedrer deres kreditt score mens "test kjører" en eiendom de snart vil være kvalifisert til å kjøpe; og investor opprettholder en positiv månedlig kontantstrøm samtidig tjene en pen fortjeneste på alternativet betaling og slutten kjøp.

På grunn av dine ferdigheter i å se utsiden av hinderet, du var i stand til å megleren en winnable eiendomsmegler løsning for alle sider av transaksjonen! Hvis det ikke var for ditt engasjement, kan Bob har måtte bære to boliglån og Mary kan ha fortsatt å betale leie når hun virkelig ønsket å kjøpe!

Lease Option er bare ett av de verktøyene du har til rådighet når du lete for å finne en løsning på en ellers klebrig eiendomsmegling problemet. Stay tuned som vi skal diskutere en annen fast eiendom verktøy du vil finne nyttig i å løse felles eiendomsmegling problemer: Valg ...
.