Hvorfor er din Fix og Flip Tilbud Feil?

I gamle dager et par år siden (smil), beregning fikse og flip eiendomsmegling tilbud var ganske enkel. Alt du måtte gjøre var å bestemme etter reparert verdi, gi deg selv en feilmargin /fortjeneste, subtrahere av reparasjoner, og tilbudet var normalt godt å gå.

I dag er det mye forskjellig. Hvis du er i fiks og flip eiendomsmegling, lese gamle ligningen at tilbudet er å være ca 70% av etter reparert verdi, minus reparasjoner. Hva denne ligningen betyr er at ca 15% av brutto fortjeneste vil gå til å kjøpe, selge og holde kostnader, og 15% av avtalen vil være netto fortjeneste. Enkelt nok, ikke sant?

I dag hvis du bruker den ligningen, kan du være i for en skikkelig overraskelse. Og at overraskelse er at du sannsynligvis ikke kjøpe for mange avtaler.

Og hvorfor er det?

Det er fordi ligningen ikke anser endringene i markedet og endringene i hard-pengene utlånspraksis. Foruten fallende boligpriser, har det vært store endringer i hard-penger utlånspraksis - fordi mange av dem fikk knust i løpet av de siste tre eller fire år med nedadgående trend i boligmarkedet. Så långivere som gjør gjenstår, er klokere, har strammet opp sine kriterier, og er vanligvis lades flere poeng, renter og gebyrer.

La oss se på et par eksempler for å få en idé om hva noen hardt pengene långivere betalt i dag. I mitt område, belaster en typisk hard-pengene utlåner 15% rente, 4 lån poeng, og en $ 695 lån opprinnelse avgift. En annen utlåner, fra et annet område, sitert meg (for en $ 100000 lån) $ 5500 i forhånd avgifter, pluss 2 prosentpoeng per måned, pluss en $ 500 lån opprinnelse avgift. Også huske på at den typiske fikse og flip avtale tar vanligvis rundt 5 til 6 måneders tid fra første kjøp til rehab og videreselge. Og vi har fortsatt å legge til eiendoms provisjon for å selge i en butikk!

Så la oss bryte ned avgiftene for å se hvor nær 15% anslag er på kjøpe, selge, og holde kostnadene. Vi vil gå med den første utlåner: Vi betaler 4 poeng på forhånd; vi også betale 1,25 prosentpoeng hver måned, i seks måneder (pluss $ 695). I tillegg vil vi betale ca 6 poeng (3% på oppføring og 3% på kjøp) i middel provisjon når vi selge eiendommen på MLS.

Derfor legger 4 poeng for kjøp, pluss 7,5 poeng for hold, pluss 6 poeng for å selge, bringer oss til totalt ca 17,5 poeng. Vær også oppmerksom på at vi ikke har tatt med kostnadene ved to nedleggelser (ett, når vi kjøper for å fikse og det andre når vi selger) og legge koldtbord av vennelig at den nye kjøperens FHA inspeksjonsrapport detaljer. Dette kan lett bli en annen 2 poeng.

Kanskje en av de mest smertefulle ting som vi ikke inkludere er det faktum at tilbudene kommer i 2 til 3 prosentpoeng lavere, i det siste.

slik at nøkkelen til alt dette er å ha et program, hvorved inngangsvariabler og parameterne kan modifiseres slik at tilbud som ikke er basert på harde faste tall. Etter år med å gjøre disse beregningene for hånd, har min partner og jeg utviklet en online eiendomsmegling tilbyr programvare for å gjøre livene våre mye enklere. Vi kan nå skru ut tilbud og bestemme exit-strategi i løpet av sekunder.

Den fikse og flip-markedet er fortsatt lønnsomt i dag, selv om vi tjener mindre penger enn for noen år siden. Hovedpoenget er å forstå at vi må være enda mer flittig på beregning av tilbudet. Merk, formler som brukes til å beregne priser på langsiktig hold fast eiendom er ikke i det hele tatt i slekt å fikse og flip formler, og disse avtaler er normalt katastrofalt for intetanende investor.

Til suksess, etter

Tom & . Svein