Hvordan bør investorer verds bolig i dagens marked?

Jeg leste nylig en artikkel, av en fremtredende britisk eiendom kommentator, der han forklarte sin tro på at den måten som profesjonelle investorer verdi eiendommen har forandret for alltid da kredittkrisen.

Han hevdet at det er en tendens i retning av en mer kommersiell eiendom stil av verdivurdering dvs. verdsette eiendommer utelukkende i form av leie yield, heller enn å ta inn på konto senere salg prisene på sammenlignbare eiendommer og andre faktorer som for eksempel kvalitet over området etc.

Forfatteren uttalte at " markedsverdi &'; var nå et subjektivt begrep som ikke lenger var relevant gitt sterkt redusert antall eiendomstransaksjoner som finner sted siden finanskrisen.

Jeg tror ikke det er noen fortrinn i sin argumentasjon, men jeg tror også det ville være tåpelig å vedta denne strategien som eneste metode for boligeiendom verdivurdering.

Vi har alltid vært talsmenn for investeringer som genererer en god leie avkastning og alltid vil være. Vi bare noensinne investere i eiendommer som gir oss en god inntekt etter at alle kostnader og aldri kjøpe en eiendom som doesn &'; t levere en inntekt, i håp om at vi &'; ll oppleve sterk kapitalvekst for å kompensere for dette. Så jeg er enig i at vi leter etter så godt utbytte gir mening, spesielt når kort til mellomlang sikt utsiktene for kapitalvekst er usikre

Men jeg don &';. T er enige om at leie yield er den eneste faktoren som bør være brukes til å verdsette en eiendom. Vi må huske at som bolig investorer, deler vi vår markedsplassen med et annet sett av mennesker som har svært ulike prioriteringer – hjemmet eieren.

Mens det private leiemarkedet har vokst betydelig det siste tiåret, er det fortsatt et stort flertall av eier okkupanter som kjøper hus fordi de ønsker å leve i dem, ikke på grunn av leie yield. Å ignorere deres atferd er, etter min mening, uklokt.

Hvis en familie hjemme blir tilgjengelig i et område som er populært med huseiere, hvor flere identiske egenskaper har nylig blitt solgt for rundt britiske pund eller 100.000, jeg ville ikke bare avvise muligheten til å kjøpe denne eiendommen for britiske pund eller 75 000 på grunnlag av at mitt ønske om å oppnå en avkastning på 8,5% ville bare tillate meg å sette en verdi på eiendommen til britiske pund eller 70.000. I dette tilfellet ville jeg være komfortabel i deeming den sanne verdien av eiendommen til å være korrekt ved £. 100000 fordi et stort antall huseiere hadde nylig kjøpt identiske egenskaper på dette prissammenligning

Hvorfor? Fordi huseiere som var villige til å betale britiske pund eller 100.000 for eiendommen, og utgjør flertallet av innbyggerne i dette området, er mye mer sannsynlig enn en investor til å være folk som jeg selger eiendommen til når jeg velger å avslutte. I dette tilfellet ville jeg være glad for å kjøpe eiendommen til en 25% rabatt til prisen et hus var villig til å betale i visshet om at jeg lett kunne selge eiendommen videre til et annet hus når det er nødvendig.

Situasjonen ville være annerledes hvis vedkommende eiendom var en HMO (hus i flere yrke). I denne situasjonen ville jeg definitivt stille strenge avkastning kriterier til min verdivurdering og påfølgende kjøpesummen. Dette er fordi min mest realistiske exit fra at eiendommen ville være å selge til en annen investor. Men jeg vil også hevde at denne type eiendom er virkelig en sann kommersiell investering i motsetning til en bolig en.

Selvfølgelig har høytytende egenskaper blitt lettere å finne siden kredittkrisen som prisene har falt tilbake mens leier har økt på samme tid. Jeg tror imidlertid at dette er et syklisk fenomen snarere enn noe som har forandret for alltid på grunn av finanskrisen.

Mange eldre investorer vil huske at 10 til 15% avkastning var vanlig i begynnelsen av 1990 før den siste eiendommen boom . Det var først når prisen stiger langt løpt leie stiger at rentene falt til nivåer vi så på høyden av bommen.

Den økende utleie gir vi ser nå gjør dette til et godt tidspunkt å kjøpe. Kjøpere vil nyte rentene som bare weren &'; t oppnåelig i 2007, trygge i vissheten om at kapitalvekst vil komme i fremtiden. Du kan se et eksempel på den type investeringsmulighetene som finnes her
.