Hvordan Titling Eiendom kan påvirke din Estate Plan

De utallige alternativene som presenteres til boligkjøpere når titulere eiendomsmegling har betydelige skatte, aktivum beskyttelse, og eiendom planlegging konsekvenser. Sviktende å vurdere disse spørsmålene ofte resulterer i uventede skatter, ansvar, gebyrer og hodepine. Denne artikkelen omhandler en rekke potensielle fallgruver som bør vurderes når du kjøper eller re-titulere eiendom.

Først Pitfall: Unnlatelse av å planlegge for tinglysing

Måten boligkjøpere tittelen eiendomsmegler avgjør om en skifterett vil oppstå. Du kan spørre, hva er skifterett og hvorfor bør jeg være bekymret for det? Når folk snakker om skifterett, de refererer til retten-overvåket administrasjon av eiendommer. Under California skifterett Kode § § 10 800 og 10 810, skifterett avgifter for hver av advokat og personlige representant er fire prosent på den første $ 100.000, 3 prosent på neste $ 100.000, 2 prosent på neste $ 800 000, og så videre. Disse avgiftene beregnes på brutto (ikke netto) verdien av boet.

For eksempel, la &'; s si at Jim, som ikke er gift, dør eie en ressurs, et hus verdt $ 1,000,000 med et boliglån på $ 500.000. Jim &'; s hus er tittelen på hans navn alene. Jim &'; s vilje forlater huset til hans tre barn, hvorav den ene er navngitt som personlig representant. De skifterett avgifter her vil være som følger: $ 23,000 til Jim &'; s advokat (pluss eventuelle “ ekstraordinære avgifter og") og $ 23 000 til den personlige representant (hvis han /hun bestemmer seg for å ta en avgift). Minsteprisen for dette skifterett er $ 23 000, men det kan lett stige til $ 46 000 eller mer. Som nevnt ovenfor, er disse avgiftene beregnes uten å ta hensyn til $ 500,000 boliglån, fordi avgiftene blir belastet på brutto (ikke netto) verdien av boet. Som du kan se, Jim &'; ikke s eiendom har nok likvide midler til å dekke utgiftene til tinglysing!

Hvordan kan Jim unngå skifte avgifter? Først kunne han etablere en oppsigelig tillit og overføre eiendommen til seg selv som bobestyrer. I så fall ville eiendelen ikke må passere gjennom en skifterett prosedyre, fordi det ville bli overført direkte av en etterfølger bobestyrer. Men Jim må sørge for at hans tillit er fullt “ finansiert &"; på tidspunktet for hans død. Ellers kan en skifterett fortsatt være nødvendig. Ofte tillit dokumenter synes å være gyldig på ansiktet sitt, men de underliggende eiendelene ikke har blitt finansiert av tillit. Jim skal oppsøke en advokat &'; s råd for å sørge for at hans tillit er finansiert og forblir på den måten.

Hva om Jim etablerer aldri en oppsigelig tillit? Kunne han klare seg med felles leieforholdet? Hvis Jim var gift, kunne han unngå skifteretten ved døden av den første ektefellen ved å eie sin fast eiendom som i felles leieforholdet med sin ektefelle. Felles leieforholdet innebærer at to (eller flere) personer egen eiendom i like store deler. På død enten person, passerer hele interessen automatisk til den gjenværende eier, og skifterett unngås. Selvfølgelig, på død Jim &'; s ektefelle, eiendoms vil fortsatt være gjenstand for tinglysing. I tillegg titulere eiendom i felles leieforholdet uten hensyn til om eiendommen er atskilt eller samfunnet kan føre til utilsiktede skattemessige konsekvenser (se nedenfor). Også Jim kan ha nytte av noen eiendom skatteplanlegging, som kan bli bedre tilrettelagt når du planlegger med stiftelser. Til syvende og sist, eier av eiendommen i et finansiert gjenkallelig tillit samtidig gi full hensyn til eiendoms &'; s felleseie status og eiendom skattespørsmål vil gi Jim den beste beskyttelsen.

Second Pitfall: Oppføring barnet ditt på Deed

Hva om Jim eier sin eiendom sammen med en av sine barn? Ideen om notering et barn på en gjerning som et felles leietaker ofte appellerer til foreldre. Denne tilnærmingen ser ut til å tilby en enkel og billig måte å overføre eiendommen på døden, unngå skifteretten, og kanskje unngå skatt. Men å legge et barn til tittelen på huset ditt kan føre til katastrofale konsekvenser, både i løpet av livet og døden. På slutten av dagen, er det sjelden lurt å ta dette “ snarvei &";

Først eie et hjem i felles leieforholdet utsetter foreldrene for å ansvar for barnet &'; s handlinger. For eksempel, barnet &'; kan s gambling vane eller avhengighet sette fast eiendom i fare. Eller si at barnet er involvert i en bilulykke. I slike tilfeller kan retten sette en dom lien på barnet &'; s interesse i eiendommen. Dette gjelder uavhengig av om den overordnede &'; s eneste hensikt var å legge til rette for en overføring av fast eiendom ved døden.

For det andre, å navngi et barn på skjøtet ofte frustrerer en forelder &'; s samlede eiendom planlegging mål. En forelder kan være lurt sine barn å leve i et hjem så lenge de er under 18 år, eller for den hjem for å bli solgt og inntektene fordeles likt mellom flere barn. Alternativt kan en forelder ønske for ett barn å ha familien hjemme, men det andre barnet til å bli kompensert med flytende eller driftsmidler. En vilje eller tillit kan gi nøyaktig hvordan eiendommen skal fordeles, eller styrke en bobestyrer med skjønn å fordele slik eiendom. Som foreldre ofte glemmer, men passerer en felles leieforholdet interesse utenfor vilkårene i en &'; s vil eller tillit. Mens en vilje kan klart sørge for lik fordeling, dette gjør ingen forskjell så langt som felles interesse er bekymret. Som et resultat, kan ett barn få en arv boost, mens en annen kan ende opp med en mindre andel av boet.

For det tredje, og kanskje viktigste, og legger til et barn &'; s navn til en eiendom kan resultere i katastrofale gave og eiendom skattemessige konsekvenser. Dersom barnet ikke har bidratt like mye penger som forelder når du kjøper et hjem, kan det overordnede ansvaret for en gave skatt i året hjemmet ble kjøpt eller overføres. Senere, etter at forelder dør, hele verdien av boligen vil bli inkludert i den overordnede &'; s eiendom for eiendom skattemessig med mindre det kan påvises at barnet bidro til kjøpet. I lys av både gave og eiendom skattemessige konsekvensene av å holde eiendommen med et barn, er det sjelden lurt å forfølge denne tilnærmingen!

Tredje Pitfall: Unnlatelse av å vurdere Grunnlag steget opp

Måten boligkjøpere tittelen eiendom påvirker basis “ step-up &";. Hva gjør “ step-up &"; i basis mener og hvordan påvirker det meg? Generelt sett, når eiendommen er solgt, er salgsgevinster kjennes på forskjellen mellom prinsippet (kjøpesummen) og salgsprisen. Ved døden, men ut fra en interesse som går forbi vilje eller tillit til gjenlevende ektefelle “ trapper opp &"; til verdien som på tidspunktet for dødsfallet. Som et resultat av salg av eiendom etter en hel basis step-up ofte resulterer i betydelige salgsgevinster skatt besparelser.

Men gifte personer kan bare motta en delvis basis “ step-up, &"; begrenset til den ene halvdelen av en verdsatt egenskap ved døden av den første ektefelle til å dø, dersom eiendommen ikke er holdt som felleseie. Derimot, vil begge halvdeler av en eiendel holdt som felleseie få full step-up på gjenlevende ektefelle &'; s død. Generelt, derfor er felleseie vanligvis den beste form for eierskap når eiendommen har et lavt grunnlag eller vil mest sannsynlig sette pris på i fremtiden. En advokat kan bistå ektepar i å avgjøre om eiendommen er samfunnet eller separat.

Før du kjører til tittelen selskapet, husk at mange andre faktorer, ikke alle som er omtalt i denne artikkelen, bør også vurderes. Disse faktorene omfatter: om eiendommen har svekket seg i verdi slik at en delvis step-down in basis ville være ønsket; om mer avanserte strategier som bypass foretakene skulle tilsi titulere eiendom som leieforholdet til felles; eller om eiendommen vil bli holdt i en oppsigelig tillit. Dette betyr ikke engang røre familie rettslige problemstillinger som er involvert, eller noen av de mer nyanserte aktivum beskyttelsesregler. Fordi så mange faktorer er involvert når titulere eiendom, er det tilrådelig for enkeltpersoner i California for å rådføre seg med en advokat om hvordan eiendommen skal holdes, men husk samtidig målene for (a) basis “ step-up &"; for California og føderal inntektsskatt formål; (b) skifterett unngåelse for hele overført interesse; (c) ekteskapelig fradrag for eiendom skattemessig; (d) beskyttelse av aktiva og (e) minimere ansvar.

Ta gjerne kontakt med vårt kontor på (650) 329-9500 hvis du ønsker mer informasjon.

IRS RUND 230 avsløring: For å sikre etterlevelse av krav pålagt av skattemyndighetene, informerer vi deg om at noen amerikanske skatterådgivning i denne kommunikasjon (inkludert eventuelle vedlegg) er ikke ment eller skrevet for å brukes, og kan ikke være brukt, med det formål å (i) å unngå straffer under Internal Revenue Code eller (ii) fremme, markedsføring eller anbefale til en annen part noen transaksjon eller saken behandlet her

Generelt Disclosure:. Denne artikkelen er ment å gi generell informasjon om foretaket utvalg og bør ikke stoles på som en erstatning for juridisk rådgivning fra en kvalifisert advokat
.