Finne riktig entreprenør - Part Two to- Insights fra en lisensiert Contractor

Del II av en todelt artikkel "finne den rette entreprenør"

En av de viktigste spørsmålene som potensielle Entreprenøren må svarer i tillegg til de er lisensiert er. . . er de limt og forsikret?

Noen obligasjoner er utformet for å beskytte kjøpere mot substandard arbeid som ikke er i samsvar med lokale byggeforskrifter. Alle obligasjoner ikke alltid sikre økonomisk eller faglig integritet eller kompetanse av en potensiell entreprenør.

De fleste stater og kanadiske provinser, krever entreprenører å ha Leverandørens lisens Obligasjoner. Det er viktig at huseiere og eiendomsmegling investorer forstår at denne typen obligasjoner ikke gir en økonomisk garanti. Hva er verre er at Leverandørens lisens Obligasjoner gi huseiere og eiendomsmegling investorer med noen garanti eller representasjon om potensialet entreprenørens kompetanse, potensial leverandørenes soliditet, eller deres økonomisk ansvar.

Den gode nyheten er at en anleggskontrakt obligasjon fra en pålitelig bonding bedrift eller forsikringsselskapet gjør faktisk garantere for huseiere og eiendomsmegling investorer, og deres utlåner. Kontrakten obligasjon garanterer at både jobben skal være ferdig og at alle underleverandører og materialer som leveres vil bli utbetalt, og at ingen entreprenør eller materialer heftelser vil bli ført mot eiendommen.

Huseiere og eiendomsmegling investorer bør vite at nesten alle utlån institusjoner, for eksempel kommersielle banker, kreditt fagforeninger og sparing og lån krever entreprenører for å sikre obligasjoner for store jobber som institusjonen er utlån av penger til å fullføre. Den gode nyheten er at utlån institusjonens stive bindebehov holder en entreprenør med en dårlig track record fra budgivning og kvalifisering av potensielle arbeidsplasser.

En potensiell entreprenør som har bygging kontrakt obligasjoner fra en pålitelig bonding firma eller forsikringsselskapet gjør garanti huseiere og kommersielle eiendomsmegling investorer både jobb ferdigstillelse og betaling av all arbeidskraft og materialer.

I mange stater, lisensierte entreprenører og lisensiert underleverandører er ikke pålagt å bære generell ansvarsforsikring for å beskytte huseiere og eiendom investorer, bare sine handlinger, sine arbeidere og deres eiendom. Hvis den potensielle entreprenøren ikke har generell ansvar dekning, så huseiere eller eiendomsmegling investorer må gjennomgå med sine hjem forsikring agent hvilke ytterligere dekning de trenger for å legge til standard hus politikk for å beskytte hus og /eller eiendoms investorer fra potensielle ansvar fra tredjepart personskade og /eller skade på eiendom.

De fleste Statens krever en entreprenør eller underentreprenør som har ansatte å ha yrkesskadeforsikring dekning. Som hus eller eiendom investor, er dette svært viktig fordi det kan være alvorlig forpliktelse fra en ansatt skade. Dessverre er mange huseiere politikk har alvorlige unntak eller begrensninger på potensielle arbeidstakere kompensasjon krav. Kontroller alltid potensialet entreprenørens arbeidstakere kompensasjon forsikring, generell ansvar dekning, og tredjeparts skade dekning.

Jeg anbefaler også at hus eller eiendom investor får fra den potensielle entreprenøren en kopi av de ulike forsikringsbevis /eller politikk, og deretter bekrefte dagens dekning med deres forsikring agent.

Jeg anbefaler at huseiere eller eiendomsmegling investorer har entreprenørens forsikringsselskap legge huseiere eller eiendomsmegling investorer som "ekstra heter forsikret og tap betalingsmottakers" på entreprenøren ansvar og skade på eiendom forsikringer. De fleste bygge långivere vil kreve at de også bli lagt til som

Note "flere navngitte forsikret og tapsbetalingsmottakere.": Hvis huseiere eller eiendomsmegling investorer separat leie løsarbeidere, så de må ha en arbeidererstatningsansvar .

får alltid minst tre detaljerte skriftlige bud
Huseiere eller eiendomsmegling investorer bør alltid få minst tre skriftlige detalj bud for hver jobb fra tre potensielle entreprenører. Disse tre detaljentreprenør bud skal brytes ned av sub-området, slik som kjøkken og bad atskilt, og potensialet entreprenøren skal være nødvendig å gi en nedbrytning av materialer, arbeidskraft, overhead, og resultat ved bruk av identiske planer og spesifikasjoner. Dette vil gi huseiere eller eiendomsmegling investorer med "eple til epler" sammenligninger, så de kan sammenligne sub områdeprisene og den samlede bud av de potensielle entreprenører.

Note-ikke hver entreprenør ønsker å bryte ned all sine kostnader, men huseiere og investorer bør holde seg fast slik at de får den detaljerte informasjonen de trenger. Dette vil bidra til at huseiere eller investorer til å ta avgjørelsen om hvilken av potensialet entreprenøren (e) de ønsker å jobbe med, ikke bare basert på gjennomsnittlige relative fordeler, men på pris.

Forhandle Kontrakten som du vil -gjøre det på din måte!
Aldri har noen del av byggekontrakten som en muntlig avtale! Advokaten min forteller meg "En muntlig avtale er ikke rettskraftig, og det er ikke verdt papiret den er ikke skrevet på."

Boligeiere og investorer absolutt trenger å være klar og detaljert. I en skriftlig kontrakt, undertegnet av både entreprenøren og kunden, bør det være oppført nøyaktig hva som skal gjøres, omfanget av arbeidet og de nøyaktige spesifikke materialer, hvor mye det vil koste, hva som vil være de viktigste kriteriene i subcomponent eller komplett ferdigstillelse, da vil entreprenøren (e) gi lien utgivelser eller delvis lien utgivelser før betaling, og da vil utbetalingene bli gjort til entreprenøren (e). Entreprenørens ansvar og eiendom skade forsikring, obligasjoner, og arbeidstakere kompensasjon informasjon må også være skrevet inn i kontrakten.

Hvis du har noen juridiske spørsmål, ta kontakt med en god lokal advokat som spesialiserer seg i å forhandle byggekontrakter med entreprenører. Pass på at du helt forstår hvert element av kontrakten, til de planer, spesifikasjoner og benk merker eller kriteriene for jobben ferdig, tidsrammen for ferdigstillelse, straffer for jobben ferdigstillelse forsinkelser av entreprenøren, og når fremgang og endelige utbetalinger er være laget av hus eller eiendomsinvestor.

Boligeiere og investorer bør ikke la betalinger komme i forkant av arbeidet. De bør holde oversikt over betalinger og ikke gjøre endelig betaling før de er fornøyd med jobben.

Aldri betale kontant til enhver entreprenør eller sub entreprenør !!.

Garantier og representasjoner
Boligeiere eller re investorer bør få skrevet garantier og skriftlige uttalelser /garantier fra entreprenøren (e) for sitt arbeid og alle materialer som brukes i en jobb.

Kontrakten bør angi hvilke deler av arbeidet er dekket og varigheten av garantien. Hus eller eiendom investor bør kreve i kontrakten at de vil få noen skriftlige garantier som tilbys av produsentene av materialer eller utstyr installert av entreprenøren.

Administrere prosjektet som hus eller Commercial Investor
hus eller eiendomsinvestor behov for å holde en jobb fil av prosjektet

The Job File bør omfatte alle papirer knyttet til prosjektet, inkludert:.
1. En signert opprinnelige byggekontrakt
to. Job /arbeidsplan timeplan med datoene for planlagt ferdigstillelse og faktiske
ferdigstillelse datoer.
Tre. Alle enige om å og signert endringsordrer til kontrakten.
4. Komplett sett med godkjente planer og detaljerte spesifikasjoner.
5. Alle regninger og fakturaer for arbeid og materialer fra generalentreprenør.
6. En detaljert prosjektboken som viser alle utgifter for jobben
7. En detaljert prosjektboken viser alle utlåner utlegg for jobben
8. Kopier av alle kansellerte sjekker.
9. Signert Lien utgivelser fra alle underentreprenører og materialleverandører
10.. Alle garantier for materialer og utstyr
11. Alle bokstaver, notater og korrespondanse med entreprenøren.
12. Et komplett sett bildene før, under og etter at jobben ferdigstillelse

GOD JAKT FOR riktig entreprenør !!
.