Nøkkelen til vellykket Loan Modifikasjoner - Loan Modification Advice

Som Obama-administrasjonens Home Affordable Modification Program (HAMP) nærmer seg sitt sjette måned, er utfordringene planen blir mer klart definert mens løsninger på disse utfordringene er fortsatt et arbeid som pågår. Riktignok til en treg start, har programmet ca 200000 lån modifikasjoner i sin prøvefase, ifølge stats tjenestemenn. Rettssaken fase av et lån modifikasjon er tre måneders periode der er gitt huseiere lavere utbetalinger mens vilkår på eksisterende boliglån er endret. Med 1,5 millioner foreclosure registreringer i første halvår alene programmet må trappet opp betraktelig før det kan gjøre en vesentlig forskjell i foreclosure krise.

I høringer holdt i forrige uke i Washington DC i forrige uke, var tonen at frustrasjon og forvirring om hvorfor det aren &'; t mer modifikasjon å få gjort. Oppdrettet av at frustrasjon, ble nye planer foreslått og begrunnelsen bak foten dregging av långivere og servicers ble antatt av industrien innsidere og analytikere. Planer om å ta utelukket huseiere til leietakere og åpner for huseiere å sette sine hjem tilbake til långivere og reduksjoner etterspørsel på sine boliglån balanserer var et par ideer som ble fremmet av de overbevist om at hjem lån modifikasjon plan som HAMP er basert på har sviktet. Begge planene fortsatt nødvendig arbeid for å fylle de gapende hullene i logikken bak dem, som innrømmet av designerne av disse planene.

Andre, inkludert økonomer ved Federal Reserve Bank of Boston, postulerte teorier om hvorfor bankene ikke omfavner lån modifikasjoner helhjertet. The Boston Fed &'; s ny forskning tyder på at lånet-modifikasjon innsats kan også være basert på feilaktige økonomiske forutsetninger. Deres studie i utgangspunktet tilbakeviser ideen om “ alle vinner &"; lån modifikasjoner, basert på den oppfatning at prosessen undervurderer to av långivere 'sterkeste insentiver til å avgjøre mot modifikasjon. Den første insentiv er at, ifølge statistikk, omtrent en tredjedel av sliter huseiere “ selv helbrede &"; ved å finne nytt arbeid eller ved å gjøre andre finansielle justeringer som å selge andre eiendeler. Siden långivere har ingen anelse om hvilken tredjedel av sin portefølje kommer til selv helbrede de er villige til å lene seg tilbake og la situasjoner spille ut i stedet for å endre lånet. Den andre disincentiv er den høye re-standard hastighet på lån modifikasjoner. Igjen, ifølge Boston Fed, banker ser nå på historisk høye feilrater på modifikasjoner og bestemme at de &'; re ikke verdt bryet. Sammendraget av Boston Fed økonomer er at "antall" forebygges foreclosures 'kan være langt færre enn mange tror. "

Problemet med teorier som foreslås av Boston Fed er at hver disincentive bærer en kritisk feil; i tilfelle av selvhelbredende huseiere, er det feil at de &'; re ved hjelp av historisk statistikk som er basert på en relativt sunn økonomi. Under normale omstendigheter, kan et hus miste sysselsetting for et par måneder, falle bak på boliglån, bli re-ansatt, og deretter ta opp på de tapte betalinger. Oddsen for den slags situasjon utspiller seg i dag &'; s økonomi er mye lavere med den nasjonale arbeidsledigheten nærmer seg 10%, og enkelte stater, som California, ser jobless priser på 12%. Reduksjoner i den gjennomsnittlige timearbeidsuken gjør det tøffere på de som er ansatt i tillegg. Utfører lån modifikasjoner som lavere utbetalinger i slike situasjoner fortsatt er fornuftig for utlåner, spesielt hvis endringen er tilpasset behovene til hus.

Den andre feil del av deres teori er basert på høye standard priser på modifikasjoner henrettet i 2008. Som en relativt ny praksis på den tiden, en høy andel av modifikasjoner gjorde &'; t lavere utbetalinger i det hele tatt, og i tilfelle av negativ amortisering lån, faktisk hevet dem. Uten reduksjoner betalings, det &'; s ikke en overraskelse på alle at huseiere falt bak igjen etter å få modifikasjoner som didn &'; t adressere årsaken til problemet; boliglån betalinger som var for høy i forhold til huseiere og' inntekt.

I motsetning til den oppfatning av Boston Fed og de som leter etter alternativer til lån modifikasjoner, det er lån modifikasjoner som arbeider og som kan gi en “ alle vinner &"; utfallet, eller i en minst et utfall som påfører minst mulig skade mulig for alle involverte parter. De lån modifikasjoner som arbeider involverer to endringer; den første er et boliglån betaling senkes med minst tjue prosent. Det andre er et prinsipp reduksjon på boliglån balanse, en relativt sjelden hendelse så langt, men en som gradvis viser seg ut, spesielt sammenlignet med foreclosure på eiendommen. Mens senke rentene er nå ansett som en “ gitt &"; for en vellykket endring, er prinsippet reduksjoner nå blitt sett på som nøkkelen til vellykkede endringer. Med foreclosure salg belastes ned med både over tilbud og begrenset etterspørsel, er bud på auksjon nå kommer i mellom 30 og 60% av boliglån balanserer for liten prosentandel av boliger som faktisk tiltrekker kjøpere. Veies mot en 40 til 70% haircut og en i femti sjanse for at hjemmet vil selge, kutte et prinsipp balanse med 20 til 30% ser ut som en stor seier. Den servicer fortsetter å gebyrer avgifter off (mindre) betaling samlinger og hus har et hjem som er igjen rimelig. Med en økonomi som redefinerer hva en seier ser ut, gjør eller taper mindre penger kan bare føle seg som en stor seier da i forhold til alternativene.

Ifølge Steve Feldman, seniorpartner og lån modifikasjon advokat på The Feldman Law Center, “ Vi begynner å se en mer mottakelig miljø for reduksjoner prinsippet som långivere se statistikk som viser hvor vellykket lån modifikasjoner som inkluderer dem &"; Han la til, “ Låne modifikasjoner for våre huseiere som reduserer prinsippet balanserer gi dem mye selvtillit om man bor i sine hjem, uavhengig av den aktuelle motgang de kan stå overfor &";.
Det er noen store problemer som må være vinne slik at lån modifikasjoner kan spille rollen som administrasjonen har til hensikt for dem. Noen er direkte relatert til prosessen med å få et lån modifikasjon gjennom godkjenningsprosessen som ansettelse og opplæring av ansatte og bygge infrastruktur for å behandle store mengder papirarbeid. Den største hindringen for øyeblikket, men det er en økonomi i resesjon som vil overgå selv de edleste innsats i lån modifikasjoner ved å fortsette å trekke jobber fra økonomien. En ny satsing på hopp starter økonomien med bred spredning bruk av en velprøvd lån modifikasjon formel kan være akkurat det alle er ute etter; en løsning på foreclosure krisen
.