Commercial Land: The Asset at långivere Forgot

Forrige uke drøftet finansiering av kjøp av en bolig mye for utbygging med en kvinne som sammen med sin mann, ønsket å bygge et tilpasset hjem. Som alltid skjer når man diskuterer finansiering, snudde samtalen til renter og lån strukturer. Når jeg beskrev tenkt rente for et fullt indeksert land lån på en bolig mye, hun darn nesten besvimte

Hun harket: “ Whoa …! Hvordan kunne prisene muligens være så høy?!? Mitt hjem lån er på 6% og du forteller meg at en utlåner ønsker over 10% for et land lån? Det er latterlig &";!.
Vel, egentlig ikke

Jeg forsto forvirring henne, men hun var sammenligne epler og appelsiner. Fra en investor &'; s ståsted, er landet en stor investering for en rekke årsaker: “ De &"; er ikke å gjøre noe mer av det (bortsett fra muligens i Dubai), kan du legge hendene på den (det er “ ekte &";), ingen kan plukke den opp og ta den bort uten å montere en overveldende innsats, og til slutt det vil være verdt mer enn du betalte for den (i de fleste tilfeller). Men når vi ser på land fra en utlåner &'; s perspektiv er det overlater mye å være ønsket

Når du foretar et lån, utlåner &'; s. Hovedmålet er å få betalt alle sine renter og avdrag . Utlåner er avhengig av den som låner for å oppfylle sine forpliktelser i henhold til notatet, men ber om noen “. Forsikring &"; At forsikringen kommer i form av en lien på en fast eiendom, kalt “ sikre &"; lånet, og er långiver &'; s siste utvei i tilfelle den som låner kan &'; t nedbetale sine lån. Lånet er laget for den som låner, ikke eiendommen. Det er sikret med eiendommen i tilfelle låntaker misligholder lånet. Så en utlåner ser etter den beste sikkerhet at den kan finne for å sikre at det vil bli betalt tilbake.

Næringseiendom gjør stor sikkerhet for en utlåner fordi den produserer inntekt som kan gjøre lånet betalinger før eiendommen er selges, i tilfelle låntaker misligholder. Hjemmene er også stor sikkerhet fordi det er vanligvis et aktivt marked å selge en og en låner er sannsynlig å gjøre alt han kan for å holde sin primære bolig. Selv eier-okkupert virksomhet eiendom er en god innsats for en kombinasjon av årsakene ovenfor.

Ikke så, land.

Land, for alle sine potensielle verdi, bare sitter der. Ingen bor på den, ingen arbeider på det, tumbleweeds rulle over det, og med mindre det er brukt som en parkeringsplass eller en swap møtes, gir det ingen inntekt. Legg til disse utfordringene realiteten at prosessen for å konvertere land i inntekt produsere eller bolig tar en stor innsats, spesialisert kunnskap og tid. De fleste långivere virkelig ikke liker disse karakteristikkene i deres sikkerhet og dermed don &';. T låne på land

Som et resultat, når møtt med å ta land som sikkerhet for et notat, de långivere som gjør yte lån på land gjøre et par ting for å redusere sin risiko. Den første er at de vanligvis reduserer lån til verdi betydelig. Jo mer egenkapital du har i landet, jo større rabatt de kan tilby til en kjøper når selger det og tryggere de føler i å gjøre lånet. Merk at dette ikke var tilfelle i min åpne eksempel. Det bestemt utlåner hadde et spesialisert program som ville ha lånt opp til 90% av verdien av et ferdig mye, men det var for bolig, eierbenyttet utvikling.

Den andre tingen en utlåner gjør er å øke sin rente avkastnings å matche det som oppfattes som risiko for avhending av eiendom i tilfelle av en standard. Hvis en utlåner får 12% til 14% på sine penger for et land lån, får den sin investert dollar raskere, selv om vi kaller dem “. Interesse &"; Dette reduserer utlåner &'; s. Eksponering raskere og gir en risikojustert avkastning når lånet er nedbetalt

Så neste gang du tenke finansiering noen land, bare husk at utlåner skal se på det fra en vesentlig forskjellig sett av omstendigheter enn deg. Gjort på den måten, har du sannsynligvis vant &'; t hoste høyt når han siterer deg hastigheten
 !;