Hvordan analysere Eiendom Expenses

Hvis du ikke &';. T få utgiftene til høyre når du analyserer en eiendomsmegling avtale, er du sette deg opp for å komme inn i en dårlig avtale

Det er tre deler til due diligence for noen eiendomsmegling avtale. Den første er økonomisk. Dette er fordi hvis en avtale kommer til å dø, 72% av tiden det kommer til å dø i løpet av finansiell due diligence

Den andre delen er den fysiske due diligence —. Er alle delene til eiendommen arbeids ordentlig. Og, innebærer den tredje delen juridisk due diligence — er det en klar hjemmel til eiendommen

For nå, la &'; s. Begrense vårt fokus på finansiell due diligence, og mer spesifikt utgiftene
driftskostnader kontra Capital Kostnader

Det kommer til å være to forskjellige typer expenses-- driftsutgifter og kapitalutgifter.

Hvordan du analyserer disse utgiftene vil avgjøre om du skal sette Gjør deg klar for en lett eller vanskelig operasjon når eller hvis du tar over avtalen.

Den type utgift vil enten øke eller redusere verdien av en eiendom. Forresten, hvis du vurderer å selge en eiendom, forstå forskjellen er ekstremt viktig for deg også

driftskostnader er en “. Over linjen &"; regning. Dette betyr at hvis en utgift er en “ over linjen &"; eller driftskostnad, er det regnskapsført før gjeld service (boliglån)

I mellomtiden Capital Kostnader er en “. under streken &"; regning. Som sådan, regnskapsføres de etter gjeld service blir tatt opp.

Beregning netto driftsresultat

Dette er et viktig skille å huske. Når vi beregner netto driftsresultat, bruker vi følgende formel:

Årlig Driftsresultat
-Yearly driftskostnad (ikke inkludert gjeld service)
= netto driftsresultat

Denne formelen er viktig fordi en av de viktigste måtene vi bestemmer verdien er ved hjelp kapitalisering rate. For å bestemme kapitalisering rate, bruker vi denne formelen:

netto driftsresultat /bokstaver Rate = Verdi

Som du kan se, netto driftsresultat (NOI) er en viktig komponent av formelen vi bruker for å fastslå verdien. Og, er en viktig komponent i NOI formelen Årlig driftskostnad.

Når driftskostnader øker, synker NOI. Dette reduserer verdien av en eiendom. Når driftskostnader reduseres, øker NOI. Dette øker verdien av en eiendom.

Så hvordan Capital Kostnader kommer inn i bildet?

Først, la meg fortelle deg forskjellen mellom driftsutgifter og kapitalutgifter enn der du står for dem .

driftskostnader oppstå under den daglige driften av eiendommen, derav begrepet “ opererer &"; Dette inkluderer mindre reparasjoner og vedlikehold, entreprenørtjenester, skatt, forsikring, administrasjonskostnader, forvaltningshonorar og reklame.

Capital Kostnader er eller utskifting gjøres forbedringer på eiendommen som vil svekke seg over tjue-sju år. Det betyr at du ikke kan kreve utgiftene ved utgangen av året for å redusere skattebyrden. Du må svekke seg kostnad eller dele det med 27. Du har bare lov til å fjerne 1/27 fra skattebyrden.

Capital Kostnader inkluderer nye tak, hvitevarer, benkeplater, skap, teppe, utvendig maling, innvendig maling , ny skilting, etc. – noen stor forbedring eller utskifting

Mange av disse kapitalkostnader kan falle inn i en gråsone.. Du kan potensielt gjøre et argument for å vurdere bekostning en kapitalkostnad eller en driftskostnad.

Når du ønsker en Capital Expense /når du ønsker en driftskostnad

Når du opererer eiendommen og skal betale skatt på inntekt av eiendommen på slutten av året, vil du så mange driftskostnader som du kan hevde å redusere mengden av skattebyrden.

På den annen side, hvis du er planlegger å selge en eiendom, vil du like mange utgifter under streken i Capital Expense området fordi dette vil redusere mengden av driftskostnadene og øke netto driftsresultat.

Dette vil resultere i en økning av verdi for eiendommen
.