Investering i Foreclosure og REO Properties

Investeringen dilemma som den beste metoden for å anskaffe utelukket eiendom til sterkt rabatterte priser uunngåelig overflater på samme scene i eiendoms syklus hver ti til tjue år. Etter bolig bommer og hjem prisene korrigere tilbake til rimelige nivåer, eiendomsmegling investorer plutselig oversvømt med en nesten overveldende forsyning av potensielle boliger å velge mellom.

Disse potensielle kjøpere lese bykvartaler lete etter bevis for distressed egenskaper som kan føre til investeringsmulighet ved å ta døde plener, ubetalte utility merknader og standard merknader alt i betraktning. De undersøker “ Til salgs &"; skilt med “ Bank Owned &"; eller “ Foreclosure &"; ryttere vedlagt. Teknologisk kunnskapsrike bargain hunters bla gjennom nettsteder på nettet for å identifisere egenskaper misligholdt. Disse opportunister også sammenligne notater med hverandre på ulike sosiale funksjoner, vannkjølere, chatterom og andre steder eiendomsmegling snakkes. Her kan de lære at for å oppnå den mest lukrative pris, er investorene best tjent å kjøpe eiendommen direkte på en foreclosure salg på domstol huset skritt.

Uansett den foretrukne metode for å finne distressed egenskaper, er det viktig å grundig forstå de ulike foreclosure prosesser for å utvikle og implementere en vellykket investeringsstrategi.

Hvis et hus ikke klarer å gjøre foreskrevet avdrag på lån til banken, som låner anses for å ha misligholdt lånet. Hvis de ubetalte betalinger ikke er herdet i tide, er långiver tillatt å hindre på eiendommen til å erverve eiendomsretten til hjem som sikkerhet for ubetalt gjeld. For nasjonale investorer er det viktig å forstå at utlånspraksis og foreclosure prosedyrer varierer fra stat til stat. For eksempel er noen stater anses “ boliglån &"; statene mens andre stater foretrekker “ gjerning av tillit &"; metode for utlån og holder tittelen som sikkerhet for lånet.

BOLIGLÅN

Boliglån statene benytte en to parti sikkerhetssystem der en mortgagor (eller låner) gir et gjeldsbrev til en panthaver (eller utlåner ), sammen med en frivillig lien kalles et boliglån som fungerer som sikkerhet for den som låner &'; s løfte om å gjøre lånet betalinger er beskrevet i gjeldsbrev. Siden tittelen til eiendommen ligger hos den som låner når boliglån er opprettet, kan foreclosures i boliglån statene være relativt langvarig og kostbar for bankene å forfølge. Videre boliglån gir også låntakere innløsningsrett som tillater låntakere en angitt periode etter foreclosure og ultimate salg til en tredjepart til å betale av det opprinnelige lånebeløpet og gjenvinne tittelen til eiendommen. Som et resultat, må kjøpere på foreclosure salg i boliglån statene være klar over at de vil ofte være ute av stand til å oppnå klar tittel til utelukket boliger som den forrige eieren vil trolig gis anledning til å nedbetale den opprinnelige gjeldsbrev og gjenvinne eiendommen.

gjerninger av tillit

Et mindretall av stater som inkluderer California favorisere treveis gjerning av tillit systemet på grunn av den relative kostnadseffektivitet og hensiktsmessighet gitt til långiverne i foreclosure prosessen. I tillegg, långivere er ofte i stand til å gi kjøpere av utelukket eiendom klar tittel som ingen rett til innløsning finnes for låntakere. Deed of Trust prosessen innebærer en trustor (eller låntaker) som gir et gjeldsbrev til mottaker (eller utlåner) og trustor gir også tittelen gjennom en stiftelse skjøtet til en bobestyrer (nøytral tredjepart) som sikkerhet for notatet. Den viktigste forskjellen her er at eiendomsretten til eiendommen er holdt av bobestyrer i stedet for den som låner. Bobestyreren er vanligvis en nøytral tredjepart utpekt av utlåner å holde gjerning av tillit i låneperioden med makt til å lettere administrere en foreclosure salg i tilfelle mislighold av låntaker.

Det er helt klart viktig å avgjøre om man byr på en eiendom som var gjenstand for et boliglån eller en tillit gjerning på en foreclosure salg. Dette differensiering kan ofte være forvirrende så mange eiendomsmegling fagfolk og eksperter i gjerning av tillit stater vil ofte casually referere til boliglån som pant. Mange långivere i disse statene vil referere til seg selv som boliglån meglere og kredittforetak som når de faktisk kommer gjeldsbrev med pant i gjerninger av tillit. Deed of Trust sier også referere til foreclosure salg som bobestyrer &'; s salg, hvor høystbydende kjøper eiendom i en auksjon setting. Men å kjøpe en bolig til en bobestyrer &'; kan s salg være en risikofylt forslag som kjøperen har liten eller ingen mulighet til å inspisere hjem før kjøp. Videre må kjøper betale med alle kontanter som finansiering er vanligvis ikke adgang til bobestyrer &'; s salg. Det er heller ingen garanti for at eiendommen ikke er i dag okkupert av leietakere eller en tidligere eier. Endelig kjøpere på en bobestyrer &'; er s salg ikke beskyttet mot skyene på eiendommen &'; s tittel som skatt heftelser fra en tidligere eier &'; s ubetalt eiendomsskatt, så tittelen forsikring er ofte uoppnåelig for kjøpere på bobestyrer &'; s salg
.

fast eiendom som eies (REO)

Hvis en bolig ikke er solgt til en ny kjøper gjennom foreclosure prosessen, utlåner holder gjeldsbrev vil ofte erverve eiendommen og forsøke å selge den på det åpne markedet til en ny kjøperen. Når tittelen til hjemmet som en gang tjente som sikkerhet for ubetalte gjeldsbrev overføres til banken, er eiendommen anses fast eiendom eid (REO) av banken. Banken vil da typisk beholde en verden ® å markedsføre eiendommen for salg til en pris under markedsverdi, utbedre eventuelle feil på tittel, fjern eventuelle leietakere eller husokkupanter innehar eiendommen, og ofte beholde entreprenører til å reparere noen store fysiske defekter i eksistens på eiendommen. Selv om den typiske prisen som betales for en REO eiendom kan i teorien være litt høyere enn å kjøpe på en foreclosure salg, kjøp en REO eiendom er helt klart en mye mindre risikofylt forslag. REO salg også gi investorer tilstrekkelig mulighet til å inspisere hjem før å gjøre tilbud om å kjøpe, og kjøperne er tillatt å benytte finansiering når du kjøper disse bank-eide eiendommer.

Enten kjøper utelukket eller REO egenskaper, de ulike risiko og avkastning forbundet med en investering kan ikke bare avhengig av egenskapene til den hjemme selv, men også den type sikkerhet i hjemmet gis til den forrige eieren &'; s utlåner. For å unngå ubehaget ved å fortelle foreclosure skrekkhistorier i eiendomsinvesterings sirkler, en unse av flittig forskning på en eiendom &'; s økonomisk historie kan hindre et pund av investerings hodepine
.