Innføring i eiendomsseksjonen 1031: Grunnleggende Skatt Utsatt Exchanges

Seksjon 1031: Grunnleggende skatt utsatt Exchanges

Intro: Visste du at du kan utveksle verdsatt fast eiendom for en annen del av fast eiendom og betale ingen gjeldende skatt? En Section 1031 Veksling gjør hele økte verdien skal være skatte – utsatt.

Grunneiere kan utsette salgsgevinster skatt på egenkapital i deres eiendom ved hjelp av Internal Revenue Code Section 1031. Kjent ofte som en “ 1031 utveksling alternativet, &"; denne anvendelsen av skatte-koden er en av få bestemmelser som er tilgjengelig for å utsette eller potensielt eliminere skatt på grunn av salg av kvalifiserende egenskaper.

Som en eiendom eier, du kan også oppnå et bredt spekter av investeringsmålene ved hjelp av en 1031-utveksling. Du kan diversifisere din eiendomsmegler investeringsportefølje, konsolidere din faste eiendom i ett større eiendom, og muligens forbedre kontantstrømmen fra eiendomsinvesteringer.

Hva som regnes som en § 1031 Exchange?
Seksjon 1031 slår fast at ingen gevinst eller tap skal innregnes på utveksling av noen fast eiendom når eiendommen eier handler en eller flere egenskaper for en ny eiendom eller eiendommer som er av "som like &";. Like-kind betyr enhver eiendom, forbedret eller uforbedret, som eieren bruker for inntekt, investering, eller virksomhet.

Det betyr at du kan bytte en eiendom for to eller flere eiendommer, eller handel to eller flere eiendommer for en ny eiendom. Du kan handle land eller flere eneboliger for en bygård. Investeringseiendommer kan byttes mot næringseiendom og vice versa.

En betingelse er at eiendommen som skal utveksles og som like erstatning eiendom må både være plassert i de forente stater. Også, etter reglene i IRS Section 1031, du kan ikke utveksle din personlige bolig for inntekt eiendom, og du kan ikke bytte inntekt eller investering eiendom for en personlig bolig.

Reglene for skatt utsettelse
i en inndeling 1031 Exchange, skatt på egenkapital på eiendommen – verdien av eiendommen over den opprinnelige kjøpesummen – er utsatt. Eiendommen du gi avkall må byttes mot annen eiendom; du kan &'; t selge eiendommen for kontanter deretter bruke pengene til å kjøpe ny eiendom.

I en “ som like &"; utveksling, er utsatt skatt, ikke eliminert. Du reinvestere hva som ville være salgsprovenyet til en annen eiendom; derfor din gevinst isn &'; t realiseres på en måte som genererer midler til å betale skatt.

De fire grunnleggende regler for en grunneier å kvalifisere for en skatt utsettelse på alle skattepliktige gevinster under 1031 reglene er:

1. Egenkapital i erstatning eiendom må være lik eller større enn egenkapitalen i levert eiendom.
To. Verdien av erstatning eiendom må være lik eller større enn verdien av tilbakelevert eiendom.
Tre. Gjelden på erstatning eiendom må være lik eller større enn gjelden på tilbakelevert eiendom.
4. Alle netto proveny fra salg av tilbakelevert eiendom må brukes for å skaffe erstatning eiendom.

3 typer 1031 Exchanges
Section 1031 exchange type avhenger i stor grad på tiden involvert. For eksempel:
1. I en samtidig boligbytte, ville du utveksle levert eiendom for erstatning eiendom på samme tid, lukke begge transaksjoner samtidig.
To. I en forbedring Veksling, har du lov til å gjøre forbedringer til en erstatning eiendom før børsen er gjort. Denne type utveksling er tilrettelagt gjennom en tredjepart, som kalles en Exchange Overnatting hjemmelshaver (EAT). Den spiser innehar tittelen til den nye eiendommen mens forbedringene blir fullført. Når du tar tittelen, kan du ikke inkludere penger brukt på noen flere forbedringer som en del av bytteverdi
3.. I et Forsinket Veksling, det er en tid gap mellom overføring av tilbakelevert eiendom og kjøp av ny eiendom. Skattemyndighetene har svært strenge tidsbegrensninger på forsinkede børser, og du må være i samsvar med kravene. Denne type utveksling er tilrettelagt gjennom bruk av en tredje part, som kalles en “ kvalifisert mellomledd &"; Mellommann holder inntektene fra den innledende utveksling til erstatning eiendom, som tilfredsstiller de som like spesifikasjoner, er identifisert og kjøpt.

En kvalifisert mellomledd er et viktig medlem av teamet når de jobber på en vellykket utveksling. En mellommann kan ikke være grunneier eller noen “ diskvalifiserte person &"; (som er definert som de menneskene som har representert eller tjent deg i sitt profesjonelle kapasiteter innen de to foregående årene). En diskvalifisert person ville inkludere din regnskapsfører, advokat eller eiendomsmegler.

Under skattemyndighetene kode, er det ingen formelle konsesjonskrav for kvalifiserte mellomledd. Men de kan trenge å bli lisensiert som en escrow fast av staten der de praktiserer.

Reglene for utveksling
Internal Revenue Code skisserer i stor detalj de tidsbegrensninger på å fullføre en Section 1031 exchange . Du har 45 dager etter datoen tilbakelevert eiendom er overført til riktig identifisere potensielle erstatning egenskaper. Utvekslingen skal være fullført innen 180 dager etter overføringen av tilbakelevert eiendom eller før føderale selvangivelse forfallsdato for det året du overføre levert eiendom, avhengig av hva som kommer først.

Hvis du ikke klarer å møte § 1031 frister, vil skatte-utsatt utveksling mislykkes, og du vil måtte betale skatt ved salg av tilbakelevert eiendom. Skattemyndighetene kan innvilge en forlengelse i bare ett tilfelle: dersom transaksjonen slutt blir forsinket med en amerikansk regjering føderalt utpekt katastrofe, for eksempel en orkan eller jordskjelv.

Seksjon 1 031 Exchanges har tre konkrete og lite fleksible regler som begrenser antall eiendommer du kan identifisere for børser. Må tilfredsstille kravene i det minste en av disse tre regler:
1. De tre-eiendom regel: Du kan identifisere opptil tre potensielle erstatning egenskaper, uten hensyn til verdien
2.. 200 prosent av verdien regel: Du kan identifisere en rekke egenskaper, men deres samlede verdi kan ikke overstige det dobbelte av verdien av tilbakelevert eiendom
3.. 95 prosent av markedsverdi regel: Du kan identifisere så mange erstatning egenskaper som du vil, men før slutten av utvekslingsperioden, må du anskaffe eiendommer med samlet markedsverdi tilsvarer minst 95 prosent av samlet markedsverdi av alle identifiserte egenskaper. Med andre ord, hvis du identifisere 20 steder på $ 1 millioner hver til en samlet verdi på $ 20 millioner kroner, må du anskaffe 19 av disse egenskapene på $ 19 millioner kroner, for å tilfredsstille kravet til 95 prosent.

ALLTID først konsultere en høyt kvalifisert eiendomsskatt PROFESSIONAL !!!
Som skattebetaler, du må være i samsvar med de regler, vilkår og tidsrammer i IRS Code, som fastsatt i § 1031. Det er anbefales at du konsultere en kompetent skatt advokat, en autorisert regnskapsfører, en “ kvalifisert mellomledd, &"; eller en godt kvalifisert skatt rådgiver som spesialiserer seg på fast eiendom for å finne ut hvordan en 1031 utveksling bør være strukturert for å oppnå dine investeringsmål med minimum beskatning