Når Creative Eiendomsfinansiering ble Skremmende for Creative

Denne artikkelen er knyttet til eiendomsfinansieringsmuligheter som gjorde finansiering tilgjengelig for boligkjøpere i den bedre delen av syv tiår, og selv om de har gjennomgått en rekke endringer gjennom årene, FHA og konvensjonelle eiendomsmegling finansiering programmer fortsette å være den overveldende valg for boligkjøpere til tross for en rekke økonomiske nedgangstider enn den perioden.

FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) og PMI (Private Mortgage Insurance) gitt boliglån forsikring er nødvendig for å beskytte boliglån långivere mot boliglån foreclosure - VA gitt et boliglån garanti -. medhold hvilke långivere var nødvendige for å behandle lån som VA godkjente

Disse programmene kombinert for å skape et robust eiendomsfinansiering industrien som førte til investering i eiendommer og hjem-eierskap som en av de mest lønnsomme og sikreste måtene å lage egenkapitalen. Creative eiendomsfinansiering ment å gi boliglån finansiering alternativer til boligkjøpere som ikke oppfyller alle kravene fastsatt av konvensjonell bank.

Disse finansieringsalternativer kom i form av FHA og PMI boliglån, eller VA om hjemme Kjøperen var en veteran. Creative eiendomsfinansiering ble for risikabelt når boliglån forsikring ble enten ignorert eller kompromittert og derfor skapte risiko for alle involverte parter gjør at type boliglån finansiering utrygt for alle.

Hvordan og når kreative Ble Destructive

Er konvensjonell eiendomsfinansiering vurderes kreativ? En konvensjonell boliglån regnes som den tradisjonelle typen boliglån og er den enkleste type boliglån tilgjengelig; Det er boliglån mot som de fleste andre boliglån er målt, noe som betyr at vanlige boliglån retningslinjer blir fulgt av et flertall av bank institusjon og lisensiert långivere som godkjenner lån til eiendomsfinansiering i henhold til Fannie Mae og Freddie Mac retningslinjer.

Disse retningslinjene kreves at en låntaker søker godkjenning for et vanlig boliglån lån må dokumentere evnen til å håndtere en 20% forskuddsbetaling (20% av kjøpesummen eller takstverdi, som er minst); Nok månedlig inntekt, må 28% av de som støtter betaling av Principal & Renter pluss Skatter og amp; Forsikring (Piti) og 36% må støtte en total månedlig betaling når alle andre roterende & avdrag gjeld betalinger er lagt til Piti (f.eks kredittkort, student & auto lån, etc.) - unntatt verktøy - og kredittverdighet (dokumentert av en minimum kreditt score på 720). Du kan si at boliglån med andre enn den konvensjonelle retningslinjer (Fannie Mae & Freddie Mac). Standarden er kreative eiendomsmegling finansiering programmer, men konvensjonelle finansiering ville ikke bli sett på som kreativ

Allerede før modernisering dag vanlig lån eksistert i sin nåværende form, skritt tatt av potensielle huseiere krever eiendomsfinansiering for å fullføre sine innkjøp var lang og hard. Prosessen var nervøs med offer og mange vil være huseiere vedvarende store tap på grunn av mangel på rimelige boliglån finansieringsvilkår.

Basert på informasjon publisert på History News Network (HNN), Fannie Mae var opprettet i 1938 som en del av Franklin Delano Roosevelts New Deal. Sammenbruddet av den nasjonale boligmarkedet i kjølvannet av den store depresjonen motet private långivere fra å investere i boliglån. Fannie Mae ble etablert for å gi lokale banker med føderale penger til å finansiere boliglån i et forsøk på å øke nivåene av hjemme eierskap og tilgjengeligheten av rimelige boliger.

Pre-Fannie Mae boliglån vilkår som kalles for en låntaker å foreta en forskuddsbetaling tilsvar 50% av hjemmet kjøpesummen for å kvalifisere for en fem år "interesse bare Balloon" boliglån. Disse vilkårene ble gjort tilgjengelig gjennom private långivere, mange av dem avviklet utlån på grunn av sammenbruddet av den nasjonale boligmarkedet.

Fannie Mae, den eneste GSE (Government Sponsored Enterprises) i eksistens på den tiden, som eies vanlige boliglån til etableringen av Freddie Mac i 1970, hvoretter de to etatene "... kontrollert ca 90% av landets videregående boliglånsmarkedet ..." og er i dag de viktigste kjøpere av vanlig boliglån papir til tross for å ha blitt satt under kontroll av den føderale regjeringen gjennom en conservatorship prosedyre i september 2007.

Annet enn konvensjonelle eiendomsmegling finansiering programmer, var det en annen populær lån program som hadde forsikret boliglån siden de ble opprettet av Kongressen i 1934. Dette programmet er kjent som FHA (Federal Housing Administration), som innførte en helt annet sett med retningslinjer boliglån. Hvor konvensjonelle banker kreves 25% forskuddsbetaling (for tiden 20%), kreves FHA 2,25% (for tiden 3,5%); Nok månedlig inntekt (31% kreves for å støtte PITI betalinger & 41% for å støtte Piti + R & I gjeld betalinger), eiendeler (forskuddsbetaling + avsluttende kostnader) samt kredittverdighet (rimelig writing før kreditt score, men for øyeblikket 640 per påta politikk mange långivere følge) må også dokumenteres på en lignende måte til hva slags dokumentasjon som kreves etter vanlige retningslinjer, Og på grunn av denne forskjellen i inntekt & eiendeler og den type kreditt bakgrunn som var nødvendig, kan det sies at FHA-forsikrede boliglån program passer beskrivelsen av kreative eiendomsfinansiering, bortsett fra at full dokumentasjon og verifisering av en låntakers kvalifikasjoner for denne type boliglån var alle påkrevd.

Etter lovfesting av FHA og deretter Fannie Mae, boliglån hadde begynt sitt opphav, men som nevnt ovenfor, var mange som ønsket å kjøpe et hjem kunne knapt råd til en før disse to etatene skapt og senere VA (Veterans Administration) Lånegaranti program, spesielt beregnet for militære veteraner og deres koner.

Det var mer konkurranse i eiendomsfinansiering markeds- og boliglån ble nå henvist til i form av hvilken type boliglån et hjem kjøperen kvalifisert for i stedet for den type låner boliglån banker var villige til å låne ut til (når mange låntakere ikke får boliglån lån godkjenninger tross sine kvalifikasjoner) basert utelukkende på bankens skjønn og /eller fordommer.

Med mer konkurranse i boliglån industrien kom mer risikovillighet, ikke hensynsløshet i de tidlige dager, men risikotaking som betydde at den enorme økningen i boliglån programmer tatt av långivere godkjent til å låne FHA-forsikrede og VA garantert boliglån (VA lån måtte være godkjent og stemplet av Veterans Administration) ble boliglån virksomhet som kanskje inkludert en rekke programmer som kan ha ellers gått til sparing og amp; lån det ikke var for de restriktive utlånspolitikk og retningslinjer de levd opp til på den tiden.

Til tross for dette merkbar økning i boliglån virksomhet blir gjort alt rundt ham, den konvensjonelle (tradisjonell) boliglån var på ingen hast med å endre hans utlånspolitikk og retningslinjer, slik at endringer i den konvensjonelle boliglån ikke oppstår så raskt som mange i eiendomsbransjen hadde forventet, men forble utlån standard.

FHA, VA, og PMI (Private Mortgage Insurance ) var de andre anerkjente boliglån programmer på markedet hvor den konvensjonelle boliglån ble etablert som den tradisjonelle boliglån type; Boliglån prototype, hvis du vil. Hver av disse programmene avvek fra de kvalifiserende krav og retningslinjer fastsatt av den konvensjonelle boliglån, bortsett fra at PMI var basert nesten utelukkende på de konvensjonelle boliglån retningslinjer, men skilte seg i LTV (Loan To Value) forhold som overgikk vanlige forholdskrav med opp til 15%, og dermed krever et hjem kjøperen å foreta en forskuddsbetaling så lite som 5% av kjøpesummen eller vurdere verdien (som er minst) av hjemmet han /hun ville være å kjøpe.

Selv om FHA var en kreativ boliglån program, designet av den føderale regjeringen å øke hjemme eierskap blant lav til moderat inntekt arbeidende mennesker som ønsket av hjemme eierskap, programmet fungerte bra fordi det var, og fortsatt er et føderalt forsikrede lån og som sådan beskyttet boliglån lån långivere fra tap på grunn av kriminalitet og påfølgende boliglån foreclosure.

VA boliglån jobbet fordi Krigsveteranenes Administration (en annen arm av den føderale regjeringen) garanterte boliglån lån långivere mot tap som følge av boliglån foreclosure, så denne typen av boliglån gi og enda sterkere beskyttende teppe for utlåner fordi den føderale regjeringen, gjennom Krigsveteranenes Administration, garantert tilbakebetaling!

Den eneste boliglån type som avvek fra konvensjonelle boliglån retningslinjer og var ikke forsikret eller garantert av den føderale Regjeringen var PMI boliglån program, og selv om PMI boliglån møtte et behov i boligfinansiering markedet, det var de som så på denne boliglån typen som en modell av enda mer kreativitet i eiendomsfinansiering.

Snart var det boliglån programmer innført krever 5% ned, men bare 3% av kjøperens egne penger; 10% ned, men ingen PMI; 5% ned, men ingen PMI så lenge kjøper /låner enige om en liten andre boliglån (piggy-back andre); Og en rekke ulike varianter og kreative versjoner uten avsetning for boliglån forsikring.

Så var det et nytt begrep innført for å beskrive disse nyopprettede ikke-konvensjonelle, ikke-FHA, ikke-VA, ikke-PMI ty boliglån typer. Begrepet var Sub-prime boliglån eller Sub-prime boliglån! Så viste det seg at Sub-prime boliglån var den mest hensynsløse slags kreativ boligfinansiering program å ha blitt introdusert til den moderne boliglån markedet, og - vi nå vet - var ansvarlig for en nesten kollaps av vårt finansielle system (en resesjon som varer fra slutten av 2007 til slutten av 2010 resulterte) og i nærheten av depresjon.

Creative boligfinansiering ikke føre boliglån kriser og, i motsetning til flere rapporter i løpet av sub-prime smelte ned, var ikke FHA-forsikrede boliglån program ansvarlig for boliglån kriser i 2008 og markedet smelte ned; Heller ikke var det VA-garanterte lån program den skyldige. PMI gitt forsikring for å beskytte vanlige boliglån långivere for lånebeløp over 80% og opp til 95% av den minste av et hjem kjøpesummen eller takstverdi, en klar indikasjon på at når långivernes interesser var beskyttet (forsikret) eksponeringen for tap var sterkt redusert.

Når det var lite eller ingen forsikring, långivere ble åpnet for betydelige tap, og når disse tapene påløp og forsterket, søkte mange långivere hjelp fra den amerikanske regjeringen, og fikk den til mange $ Milliarder i kausjon-outs mot slutten av 2008 og begynnelsen av 2009.

Så hva formålet gjorde slike kreative eiendomsfinansiering, teknisk uredelig fremkallende sub prime boliglån programmer tjene? Hva var slutten spillet? Sannferdig svar på dette spørsmålet har ennå ikke bestemt, og kan ikke være i årene som kommer. En fersk Huffington Post artikkel detaljering Neil Barofsky kvartalsrapport til kongressen gir ytterligere innsikt som kan være nyttig i å bestemme "sannferdig" svar på dette spørsmålet. Mr. Barofsky er spesiell generalinspektør for problemer Asset Relief program, eller TARP

arbeider sitert.

Alford, Rob. "Hva er opprinnelsen av Freddie Mac og Fannie Mae ?." HNN - Historien News Network. George Mason University, 8 desember 2003. Web. 13 oktober 2010.

Wagner, Daniel og Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: Regjeringen Bailout Økt risiko for økonomiske kriser". Huffingto Post, 30. januar 2010. Web. 25 oktober 2010.

Copyright © . 2010, Tony Phillips