hva de skal gjøre når en avgrensings kommer i low

Når nylig kartlagt, over en tredjedel av eiendomsmeglere rapporterte å ha hatt en eller flere hjemmesalgskontrakter faller ut av escrow per måned. Obduksjoner av disse døde tilbudene overflaten ofte en virkelig dødelig skyldige: medarbeidersamtaler som kommer inn under den avtalte kjøpesum

Du skjønner, boliglån långivere vil bare fondstransaksjoner opp til en viss prosent av takstverdi av. hjem. Hvis boligen appraises lav, enten kjøperen må komme opp med en økt forskuddsbetaling beløp, må partene enige om et prisavslag, må en kombinasjon av begge disse skje, eller avtalen er av.

Mens Gainesville boliger for salg kan være spesielt potente avtale mordere, kan deres fare for din avtale nøytraliseres i noen tilfeller. Hvis du finner deg selv overfor en avgrensnings lavere enn salgsprisen i kontrakten, legge disse fem trinnene til umiddelbar handlingsplan.

1. Attraktivitet feil eller dårlige comps til takstmann. Les hele vurderingsrapport fra perm til perm. Se om du oppdager noen feil – det &'; s ikke i det hele tatt uhørt for en vurdering rapport å gå glipp av et soverom eller under rapport hjemmet &'; s arealet. Problemet er at det som starter som en skrivefeil kan ofte resultere i anvendelsen av feil “ comparables &"; når det gjelder tid for takstmann å plukke egenskapene til å bruke som referansepunkter for ditt hjem &'; s markedsverdi

Om du finner faktiske feil i detaljer om den boligen du &';. re kjøper eller selger, sjekke inn med din agent om hvorvidt de sammenlignbare eiendommer som benyttes av takstmann var rimelige, spesielt hvis de er fra et annet nabolag, skolekrets, by eller byggetiden enn den boligen du &'; re prøver å kjøpe eller du er klar over at mye mer lik eller nærliggende boliger har blitt solgt i nyere tid enn sammenlignbare eiendommer du ser i vurderingen.

I min by, for eksempel innenfor en halv kilometers radius kan du finne store variasjoner i eiendomsverdier basert på nabolaget og skoler og bygrensen som endrer nesten umerkelig. Endringer i boliglån industrien i løpet av de siste årene har skapt situasjoner der takstmenn er ofte tildelt som har liten eller ingen kjennskap til disse hyper lokale typer nyanser som du, som en part i transaksjonen, kan være lettere i stand til å oppdage og setter pris på.

Hvis du finner feil eller føler at det er mye mer sammenlign siste salg som rettferdiggjør en høyere pris for eiendommen, arbeide med din agent til å sende riktig informasjon og gjeldende comps du ville foreslå til boliglån profesjonell, som kan videresende denne informasjonen til takstmann eller Appraisal forvaltningsselskapet og be om at takstmann revidere sin rapport og anslag over verdien. Appraiser har ingen forpliktelse til å gjøre endringen, men jo mer grell feilen, jo mer sannsynlig er det at de vil.

2. Be om en second opinion. Spesielt i tilfeller av feil eller dårlige comps, hvis takstmann ignorerer forespørselen om å revidere rapporten, må du kanskje å eskalere din forespørsel til utlåner selv. Her &'; s der det &'; s viktig å jobbe med en ekspert agent og boliglån pro med et godt rykte; hvis de tror sterkt i ditt tilfelle, kan de være i stand til å erkjenne den til garantist og be om at en annen vurdering gjøres. Ideen her er at hvis den andre avgrensningssikkerhetskopierer dine argumenter, notering de riktige detaljer eller mer nøyaktige comparables, er långiver mye mer sannsynlig å utøve skjønn å anser det første en dud og gå med ny mening.

3. Reforhandle. Lave takster skuffe alle rundt forhandlingsbordet. Hvis selgerne har spillerom (les: egenkapital) eller banken sin enig (i korte salg medarbeidersamtaler), kanskje de er enige om å få prisen ned til takst eller i nærheten av nok til at kjøperen føles behagelig å sette litt ekstra penger inn i avtalen for å lukke kjøpesummen til takstprisgapet. Noen kjøpere nekter å stadig gjøre dette på generell rektor, som de føler for det &'; s garantert for eiendommen. Andre innser at medarbeidersamtaler kan komme i lav grunner mindre indikative av eiendommen &'; s verdi, som en mangel på sammenlignbare salg i området, og figuren at for å få hjem de vil, de &'; re villig til å sparke i litt ekstra deig .
Selvfølgelig " litt &'; er relativ, og verken posisjon er rett eller galt for alle.
Og avgjørelsen for selgerne er like personlig. Når differansen mellom kjøpesummen og takstverdi er liten, kan det virke som en no-brainer å få prisen ned hvis boliglån hensyn tillater det, men det kan også virke fornuftig å be om kjøperen å gjøre opp en så liten forskjell &ndash ; spesielt i markeder hvor eiendommene får flere tilbud. På den andre enden av spekteret, når differensial er stor, er det mindre sannsynlig at kjøperen vil ønske å komme opp med penger til å lukke gapet, og også mindre sannsynlighet for en annen kjøper vil komme sammen og tilby utbygd pris.

Du skulle tro disse tingene ville gjøre en selger mer villige til å kutte prisen der gapet er stort, men det kan også gjøre sine flytteplaner mindre gjennomførbare, og friste dem til å bli satt og vente på markedet for å være mer aktiv og bære bedre comps.

Arbeid med din agent for å finne ut hva som gjenforhandlingsposisjon virkelig fungerer for deg.
Hvis du finner deg selv å reforhandle prisen på grunn av en lav vurdering, husk at dette er fast eiendom, slik at alt er tilbake på bordet. For eksempel når avgrensnings gapet er bare $ 1000, kan en kjøper være villig til å lukke gapet hvis selgeren går med på å la gressklipperen og gjøre noen små reparasjoner.

4. Betale differansen eller dele forskjellen. På baksiden av reforhandling er revurdere din personlige holdning. Hvis du &'; har vært på husjakt i to år, avkall lave priser og skatte- og livsstil fordelene ved å eie ditt hjem, og du &'; ve endelig funnet " en &'; – i god stand, ikke en kort salg, perfekt beliggenhet – du kanskje tenke lenge og hardt om du er villig til å betale differansen mellom en lav vurdering og kjøpesummen. Dette er spesielt så når gapet er liten, og du har penger, eller når du vet selger er knapt bryte selv på avtale eller har tilbudt seg å dele forskjellen med deg, eller den korte salg banken nekter å gå noe lavere.

Og selgere, dette går for deg også: hvis du &'; re forpliktet til å prøve å lukke avtale, det sømmer seg deg å vurdere om du kan redusere prisen på hjemmet. Tenk at i enkelte stater og lånesituasjoner, en lav vurdering rapport i en avtale som dør kan bli en avsløring selger må gi til fremtidige kjøpere (spør din agent om dette vil gjelde for deg). Faktum er, hvis du skjønner &';. T godta en prisreduksjon av noe slag, kan kjøperen godt gå, å begrense mulighetene til å selge til en lavere pris, gjøre en kort salg eller bor sette likevel

5. Endre långivere. Boliglån banker har mer kontroll når det gjelder å velge takstmenn enn boliglån meglere gjør. (Heldigvis er det mange erfarne lokale boliglån meglere jobber for selskaper som også har bank divisjoner, og kan være i stand til å behandle lån gjennom at divisjonen i et forsøk på å få transaksjonen en ny start og arbeid rundt en lav vurdering. Spør din boliglån megler hvis sitt kontor har en bank divisjon, hvis du &';. re ikke sikker)
Boliglån meglere er ikke lenger i stand til å håndplukke takstmenn for en gitt transaksjon som de en gang kunne, men i motsetning til megler-bare bedrifter (som er tvunget til å arbeide gjennom en mellommann selskap som kan betale et kutt rate, tiltrekker seg mindre erfarne takstmenn), er boliglån banker og hybrid megler-bankfolk lov til å plukke den sett av folk følger med på sine egne kort liste over takstmenn. I &'; har funnet at långivere bruke denne korte listen for god mye oftere enn å prøve å utøve noen form for upassende innflytelse
Min erfaring er at når sammenlignet med takstmenn nasjonale långivere og mellomledd selskaper satt til å arbeide på. meglet transaksjoner, små boliglån banker og lokale, hybrid megler-bankfolk har en tendens til å fylle sine lister med takstmenn som har mer lokal erfaring og kan sette pris på de uber-viktig lokale nyanser som de som er beskrevet i # 1, ovenfor.

Agenter Hva er noen andre low-avgrensnings løsninger som har fungert for deg og dine kunder? Hvordan kan du hjelpe kjøpere og selgere bestemme hva som beveger å gjøre når den oppfatningen kommer i lav
 ?;